“從今年7月份開始，北京二手房市場明顯感覺到了冷意，雖然不斷有房源和購房者出現，但成交量少了，而且成交的房子大多數都是打折出售的。”中介銷售人員小胡對《證券日報》記者介紹，他在上月促成了一筆二手房買賣，房主在經過近一年的掛牌后，無奈選擇比周邊房價降價30萬元才最終找到了買主。

        這位掛牌一年又降價30萬元才出手的業主并非個例。實際上，自2017年4月份樓市房價自高點急轉直下以來，北京二手房市場動輒每平方米降價1萬元的大有“房”在。

        據貝殼研究院提供給《證券日報》的統計數據顯示，11月份的第三周，北京鏈家二手房成交量環比減少2.7%，成交均價為59129元/平方米，環比持平。

        “總體來看，北京二手房市場仍偏向于買方市場，業主預期比較低，買方帶看量也沒有明顯突破。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示，受利率調整預期影響，未來成交量可能會有所回升，但房價總體仍呈現穩中下降態勢。

        二環周邊部分二手房均價低于三環外

        11月27日，《證券日報》記者走訪了多家門店，探尋北京二手房市場的真實狀態。在某鏈家門店內，銷售人員向記者展示了不少房源。記者注意到，大部分都是上半年掛出的，很多房源至今看房次數依然是零，尤其是北京二環周邊的二手房源，除了學區房外，很多房源的均價甚至要低于三環外的二手房。

        “二環內很多房子是上世紀80年代的，一切設施都跟不上當前的消費需求，購房者要么是奔著學區房去的，要么就是想就近換房，與三環外很多新小區的二手房相比，這些房其實沒什么競爭優勢，這種價格倒掛現象已經有幾年了，但成交量不斷萎縮還是最近幾個月才開始顯現。”銷售人員介紹，當前的二手房市場，用一個“扛”字就可以概括。

        賣房者扛著房價不動，寧可掛牌一年多，也要賣到自己的心理價位。買房者有學區房剛性需求，但可選余地多，且湊首付難。因此，真正能夠成交的數量并不多。

        以廣外南街小區為例，作為椿樹館小學的學區房，這所小學的孩子將來有很大幾率直升重點中學八中，雖然是上世紀80年代的老小區，卻是該地區的熱門房源，均價在8萬元/平方米左右。

        但在鏈家房源平臺上，該地區的三個房源均已掛牌近半年時間。銷售人員也表示，看學區房的多，但真正成交的并不多。有房主曾對買房者暗示可以降價50萬元，但買房者最終還是放棄了。

        反倒是離此不遠的源屋曲小區，是2004年竣工的新小區，擁有花園洋房帶電梯的小區環境，一直是周邊品質最高的小區，雖然不屬于優質學區房，但這里的房源均價在10萬元/平方米左右，不僅高于周邊房價，而且房源極少，屬于有價無市型。

        在《證券日報》記者選擇房源的時候，一位房產銷售人員接到客戶電話后準備出門，原來他的客戶以“房子租期沒到”為借口，想要拖延與買房者的購房日期，他沒好氣地說：“過了這村沒這店了，再不賣就得等明年開春，還不知道那時候咋樣呢。”

        限競房對改善型購房者更有吸引力

        “北京的房價已經兩年多沒動靜了，幾乎一直在探底，或許現在是買房的好時機。”在《證券日報》記者走訪的多家門店中，會反復聽到這樣的說辭，大致能反映出中介人員的焦慮。前一段時間，一個做中介銷售的朋友告訴記者，如果市場再沒有起色，明年春天就回老家，不在北京打拼了。

        這并不是個案。在北京西城區廣安門的鏈家網點，銷售人員張欣(化名)感嘆人員流動量之大，今年這個網點的人員更迭頻率要遠高于去年。

        不得不說，限競房井噴分流了一部分原本屬于二手房市場的購房者。中原地產首席分析師張大偉表示，當前限競房供應量大，而且基本上都是90平方米的小三居，總價集中在400萬至500萬元之間，與二手房價格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對二手房市場的打擊非常明顯。

        事實上，相比部分網紅限競房項目，周邊地區的二手房卻顯得毫無吸引力。一位受訪者告訴《證券日報》記者，由于限制房價，當地的限競房價格與二手房價格基本持平，甚至要低于部分二手房價格，導致周邊二手房的成交量大幅下滑，購房者大多數都是沖著限競房而來，其中更以北京的改善型住房需求為主。

        限競房的影響力還不止是輻射周邊地區。張欣對《證券日報》記者說：“因為嚴格的限購政策，導致外地購房者大幅減少。北京本地的購房者，大多是為了孩子擁有好的教育資源而購買學區房，但他們必須賣掉三環外的房子來湊學區房的首付。現如今，改善型購房者被限競房吸引走了，直接把這個二手房鏈條打斷了，買房者賣不掉房子就買不起學區房，學區房主賣不出去房子，也不想買二手房，而是瞄向限競房。”

        小胡也表示，雖然有的限競房出現滯銷情況，但首批10萬套限競房入市已經對北京二手房市場產生了極大壓力。雖然總說北京房價穩定兩年多了，該漲了，但言語間他對北京房價的走勢并不樂觀，也建議記者當下多看少動為妙。

        有業內分析人士表示，北京不斷通過行政和經濟手段進行樓市調控，虛熱的房地產價格正在逐步降溫，供求關系也在悄然發生轉變，二手房市場正在向買方市場傾斜。

《電鰻快報》