原標題：世聯(lián)行(3.270, 0.09, 2.83%)困局：創(chuàng)始人“割肉”獲5.5億救急

        來源：大摩財經

        收購同策失利

        撰文| 舒克

        收購同策失利僅僅三天后，老牌房地產中介世聯(lián)行抱上國資大腿，實控人“割肉”籌資，撕開了世聯(lián)行艱難困局的最后一塊遮羞布。

        7月1日，世聯(lián)行(002285.SZ)公告，控股股東世聯(lián)中國向珠海大橫琴轉讓2.01億股世聯(lián)行股份，占其所持股份比例的25%，占世聯(lián)行總股本的9.9%。交易總對價5.56億，每股2.8元，較前一交易日收盤價折讓3%左右。

        轉讓完成后，世聯(lián)中國持股從39.51%下降至29.61%，仍為世聯(lián)行控股股東，但已經低于30%的資本市場安全線;大橫琴持股9.9%，成為世聯(lián)行第二大股東。

        本次股權轉讓也導致世聯(lián)行實控人陳勁松、佟捷夫婦持股從39.61%降至29.71%左右。

        受交易推動，世聯(lián)行股票今日開盤即漲停，收報3.18元，市值64.8億。為何資本市場對于世聯(lián)行的新股東如此期待?

        大橫琴成立于2009年，由珠海橫琴新區(qū)國資委全資持有，是橫琴新區(qū)的“城市運營商+產業(yè)發(fā)展商”，擁有建設開發(fā)、招商引資、運營管理的城市發(fā)展全鏈條服務業(yè)務。國資背景的大橫琴總資產811.28億，凈資產397.58億，項目總投資約2759億。

        值得一提的是，本次世聯(lián)行引入國資股東大橫琴，距離其終止收購同策僅僅三天。

        那么，世聯(lián)行為何割肉也要抱上國資大腿呢?

        轉讓公告顯示，引入大橫琴除完善上市公司的股東結構，還可為世聯(lián)行拓寬融資渠道。確實，融資已經是世聯(lián)行重中之重的問題。

        截至一季末，世聯(lián)行有息負債達到23.17億，其中短債21.88億，而其手頭現金僅有23.66億，勉強覆蓋短債。

        為籌集資金，今年以來，世聯(lián)中國已經兩次質押共計1.2億股股票，占世聯(lián)行總股本的15.51%，以當時股價計算，總市值在3.6億左右。其中，5月29日質押的6000萬股是為世聯(lián)行申請貸款進行擔保。

        值得注意的是，世聯(lián)行還面臨著融資不暢的困境。6月28日，世聯(lián)行一筆17.3億的可轉債終止發(fā)行。這筆可轉債議案已經在2017年通過臨時股東大會審議，對于終止發(fā)行的原因，世聯(lián)行表示“鑒于資本市場環(huán)境及公司資本運作計劃調整”。

        確實，世聯(lián)行近期在資本市場的表現實在慘不忍睹。在2015年的房地產紅利期，世聯(lián)行股價最高攀升至25.91元，但隨著房地產行業(yè)整體降溫，做新房中介買賣的世聯(lián)行股價也一瀉千里。目前股價3.18元，僅有高光時刻的一成多。

        二級市場的表現是世聯(lián)行業(yè)績的折射，這家成立27年的老牌房產中介公司，正面臨著建立以來最艱難的時刻。

        世聯(lián)行困局

        世聯(lián)行成立于1993年，是房地產中介“老大哥”，也是首家登陸A股的房地產綜合服務提供商。

        2018年底郁亮的一句“活下去”，扯下了房地產行業(yè)熱鬧喧囂的遮羞布。持續(xù)走低的房地產增速，無疑表明房地產行業(yè)已經從黃金時代走至白銀時代，甚至，由于不少房企因資金鏈問題紛紛爆雷，有觀點認為，房地產行業(yè)的含金量已經從王者掉到青銅。

        但比房地產行業(yè)更快走至寒冬的，是房地產中介行業(yè)。

        自2017年以來，房地產行業(yè)增速不斷下滑，房企獲客難度加大，渠道取代中介成為一種行業(yè)趨勢。作為房企中介的“老大哥”，世聯(lián)行成為行業(yè)變局的“犧牲品”，業(yè)績壓力不斷增加。

        2018年世聯(lián)行首次出現業(yè)績下滑，當年實現營收75.3億，扣非凈利3.7億，同比分別下滑8.26%和61.69%。

        2019年世聯(lián)行業(yè)績再度下挫，營收、扣非凈利分別為66.5億、0.37億，同比下滑11.73%、89.85%。

        今年一季度，受疫情影響，房地產市場出現史上最難開局。房企尚可以通過線上賣房自救，但作為房地產中介的世聯(lián)行卻無法改變業(yè)績跳水的局面。

        財報顯示，今年一季度世聯(lián)行實現營收10.6億，同比下滑19.09%，同時由盈轉虧，扣非虧損1.8億，同比下滑517.85%。

        2018年之前，世聯(lián)行的毛利率都在30%以上，2018年首次下滑至27.74%，2019年再下滑至19.42%。

        為重振主業(yè)，2019年起，世聯(lián)行與58同城、同策咨詢共同打造了“新房聯(lián)賣平臺(PMLS)”，聚合開發(fā)商項目房源、經紀人以及經紀公司，擬利用共享開放的平臺優(yōu)勢，實現買賣雙方的整合共贏。

        不過，有業(yè)內人士認為，目前世聯(lián)行業(yè)績降幅偏大，單純依靠PLMS在短期內走出業(yè)績頹勢很難實現。

        值得一提的是，世聯(lián)行曾想在與58和同策合作的基礎上再進一步。

        世聯(lián)行主要面對的是華南市場，近三年營收占比都在40%以上，2019年占比達到41.06%。其余華東、華北、華中及西南、山東區(qū)域的占比分別為19.78%、15.17%、13.09%、10. 9%。

        雖然華東區(qū)域是世聯(lián)行的第二大市場，但進展的并不順利，近三年一直處于下滑狀態(tài)。2017-2019年營收分別為16.9億、15.2億和13.1億。為改善在華東地區(qū)的一蹶不振，去年12月世聯(lián)行宣布擬以增發(fā)股份加現金支付的方式收購合作伙伴同策咨詢81%股權，完成控股。

        彼時，世聯(lián)行實控人陳勁松表示，“合并是為了更好地服務渠道，和渠道結成聯(lián)盟。”換句話說，也就是與同行同策抱團取暖，實現1+1>2的共贏。

        想法是好的，為什么又終止了呢?

        事實上，與世聯(lián)行做著同樣生意的同策業(yè)績也不是太好。此前的交易預案披露，2019年前11個月，同策歸母凈虧損超過8200萬。今年以來，世聯(lián)行業(yè)績壓力和資金壓力不斷加大，此時收購一個漏錢的袋子心有余力不足。

        主營業(yè)務不給力，世聯(lián)行前幾年布局的資產運營等業(yè)務同樣不盡如人意。

        世聯(lián)地產從2014年開始向“金融+資管+電商”轉型，并將世聯(lián)地產更名為世聯(lián)行，業(yè)務范圍也擴大到交易服務、交易后服務、資產運營服務和資產管理四大板塊。但至2019年底，房地產中介服務收入占比仍在65%左右。而其持續(xù)投入的資產運營業(yè)務不斷增加賬面虧損，去年收入9.35億，營業(yè)成本卻高達13.75億，賬面虧損4.4億。

        資產運營旗下業(yè)務包括公寓管理、工商資產運營、小樣社區(qū)等運營業(yè)務，目前擁有長租公寓品牌紅璞公寓、共享辦公品牌世聯(lián)空間等。

        隨著長租公寓風口消退，世聯(lián)行也在收縮相關領域的布局。財報顯示，2017年世聯(lián)行運營在管長租公寓達到3.5萬間，2018年收縮至不到3萬間，2019年雖然增至3.3萬間，但主創(chuàng)紅璞公寓的前CEO甘偉在去年1月已經離職。公開報道顯示，世聯(lián)行已經將公司重點轉移到辦公空間上，對紅璞公寓的投入正在減少。

        在房地產企業(yè)獲客方式變革、傳統(tǒng)中介市場持續(xù)走低的當下，世聯(lián)行手中似乎已經沒有好牌，能否借著國資力量走出業(yè)績泥潭，大摩財經將持續(xù)關注。

《電鰻快報》