近日，我愛我家發(fā)布業(yè)績公告，業(yè)績腰斬預(yù)計(jì)公司2020年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤3.1億元-4億元;比上年同期下降51.66%-62.54%;扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤3億元-3.9億元，比上年同期下降46.94%-59.19%。

商譽(yù)占凈資產(chǎn)之比近五成 業(yè)績踩線完成

        我愛我家成立于2000年，2017年底通過昆百大A發(fā)行股份加現(xiàn)金支付方式借殼上市，并于2018年5月份將證券簡稱由“昆百大A”變更為“我愛我家”，主營業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)。

        并入我愛我家后，上市公司商譽(yù)驟增45.14億元，主要非同一控制下，其投資成本高于其可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值所致。鷹眼預(yù)警財(cái)報(bào)顯示，2020年半年報(bào)中公司商譽(yù)期末余額為48.28億元，占凈資產(chǎn)之比近50%。其中，我愛我家形成的商譽(yù)為44.76億元。

來源：鷹眼預(yù)警

        借殼上市的同時(shí)，我愛我家承諾2017年、2018年、2019年底實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益及募集配套資金影響后的合并報(bào)表口徑下歸屬于母公司股東的累積凈利潤分別不低于5億元、11億元與18億元。

        根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司2017年至2019年，其實(shí)際業(yè)績完成數(shù)據(jù)分別為5.07億元、11.57億元、18.75億元，對應(yīng)業(yè)績完成率分別為101%、105%、104%。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，公司業(yè)績承諾基本踩線完成。

來源：公告

        在業(yè)績承諾期，我愛我家踩線完成，商譽(yù)并未減值，那2020年是否存在減值呢?

三大業(yè)務(wù)受沖擊 48億商譽(yù)資產(chǎn)泡沫究竟大不大？

        從我愛我愛家歷年收入結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，其第一大業(yè)務(wù)為經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，收入占比超50%，其次為資產(chǎn)管理與新房業(yè)務(wù)。

來源：公告

        需要指出的是，我愛我家借殼形成44.76億元的商譽(yù)資產(chǎn)組成中，其中經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)資產(chǎn)組對應(yīng)商譽(yù)原值為27.66億元、資管業(yè)務(wù)資產(chǎn)組對應(yīng)商譽(yù)原值為8.86億元、新房業(yè)務(wù)資產(chǎn)組對應(yīng)商譽(yù)原值為8.24億元。

來源：公告

        首先，從經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)看，其主要業(yè)務(wù)模式為以線下門店為中心獲取房源，為業(yè)主提供客源、為購房人、租房人提供房源，通過匹配買賣雙方需求撮合房屋買賣交易屋以及租賃交易。該業(yè)務(wù)收入主要受門店數(shù)量、單店平均收入、店面人員配比影響、市場二手房交易趨勢、市場房價(jià)水平、租金水平等因素影響。

        根據(jù)貝殼研究中心報(bào)告顯示，全國重點(diǎn)40城中，近九成城市套均租金同比下降。2020年全國重點(diǎn)40城平均每月套均租金為2976.8元/套，同比下降10.5%，套均租金下降的城市占比87.5%。城市分級來看，一線城市套均租金同比降幅達(dá)到5.8%，二、三線城市同比降幅分別為4.7%和1.2%。重點(diǎn)40城租客月均支出減少，一線城市則更為明顯。

        此外，2020年8月以來，一二線城市的二手房市場開始降溫，多數(shù)城市的二手房交易數(shù)量下降，其中北京二手房市場連續(xù)三周呈現(xiàn)下降趨勢，上海的二手房交易量環(huán)比下降11.5%，南京、成都、無錫等城市的二手房成交量環(huán)比下降幅度超過10.1%。也需要指出的是，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，至2020年12月末，全國8個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積累計(jì)同比由跌轉(zhuǎn)增至5%，漲幅擴(kuò)大6個(gè)百分點(diǎn)。

        其次，新房業(yè)務(wù)看，其主要業(yè)務(wù)模式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供新房的分銷代銷服務(wù)，該業(yè)務(wù)收入主要受接單率、市場房價(jià)、地產(chǎn)市場銷售等因素影響。

        根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告顯示，2020年商品房銷售受沖擊。2020年1-11月份，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%。商品房銷售額148969億元，增長7.2%。對比2019年全國商品房銷售面積是171558萬平方米，而商品房銷售額159725億元。按照目前的銷售情況推算，2020商品房銷售面積或低于2019年。

        最后，資管業(yè)務(wù)主要為消費(fèi)者提供整棟式公寓租賃以及分散式公寓租賃服務(wù)，該業(yè)務(wù)收入主要受市場租金的增長趨勢、長租公寓發(fā)展趨勢的影響。

        需要指出的是，在公司2020年全年業(yè)績預(yù)告中，公司稱從全年情況看，受疫情影響， 城市人員流動(dòng)大幅下降， 主要城市租金價(jià)格持續(xù)走低， 長租公寓行業(yè)頻頻出現(xiàn)爆雷， 公司房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)(相寓)也不可避免地受到相應(yīng)影響

        從上可以看出，公司三條主要業(yè)務(wù)線全面受沖擊，然而，公司全年業(yè)績預(yù)告資產(chǎn)減值金額僅為9000萬元。對此，公司稱基于謹(jǐn)慎性原則，公司按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及相關(guān)規(guī)定，對可能發(fā)生減值損失的各項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備預(yù)計(jì)約9000萬元左右(預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)與 2019 年基本持平)。2020 年度實(shí)際計(jì)提減值準(zhǔn)備的金額由審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)后最終確認(rèn)。

稅費(fèi)與營收不匹配 服務(wù)費(fèi)被爆存在不主動(dòng)開票行為

        近日，有租戶向新浪財(cái)經(jīng)爆料我愛我家旗下“相寓”服務(wù)費(fèi)不主動(dòng)開票情形。

        該用戶表示，其繳納服務(wù)費(fèi)后該工作人員并未給其開具相應(yīng)發(fā)票。值得一提的是，根據(jù)我愛我家財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，公司收入增加其稅費(fèi)及附加反而減少。2019年財(cái)年?duì)I收為112.11億元，較2018年的106.92億元增長5%;而2019年稅費(fèi)及附加為7685.06萬元，較2018年的7787.32萬元下降1%。

來源：爆料人與相寓經(jīng)紀(jì)人對話

        同時(shí)根據(jù)黑貓用戶投訴發(fā)現(xiàn)，我愛我家也存在房租開票糾紛等問題。黑貓投訴用戶反饋其推脫開具房租發(fā)票，開票需要租戶自己承擔(dān)相關(guān)發(fā)票，該租戶表示該房源是和我愛我家簽約。

來源：黑貓投訴

        租房收入需要繳的稅，究竟應(yīng)該由誰來承擔(dān)?

        根據(jù)北京日報(bào)報(bào)道，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》第十八條明文規(guī)定：出租人出租房屋的收入，應(yīng)當(dāng)依法納稅。對于該由誰來承擔(dān)繳稅，北京地稅相關(guān)工作人員表示，個(gè)人出租的住房，房租繳稅是由納稅義務(wù)人承擔(dān)。

        需要指出的是，我國《房產(chǎn)稅暫行條例》、《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律、法規(guī)雖然對納稅義務(wù)人、稅率、計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)等方面做出了強(qiáng)制性規(guī)定，但針對稅費(fèi)實(shí)際應(yīng)由誰承擔(dān)的問題并無明確規(guī)定，即對于實(shí)際由誰交納稅款沒有作出強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定。

        “按照稅法的規(guī)定，租房過程中產(chǎn)生的這筆稅應(yīng)該由房東來承擔(dān)。”北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文向相關(guān)媒體表示，目前租房市場還是房東較為強(qiáng)勢，因此也讓稅款轉(zhuǎn)嫁到了租戶身上。此外出于公共利益的考慮，相關(guān)部門也應(yīng)該在租金價(jià)格上給予一定指導(dǎo)，從而更好維護(hù)租戶合法權(quán)益。

        對于租客弱勢，也體現(xiàn)在合同解約上。有用戶也向新浪財(cái)經(jīng)反饋，提前退租合同里或“隱藏”不平等條款。

        該用戶表示，其因?yàn)閾Q房需求提前解約租賃合同，其經(jīng)紀(jì)人表示需要沒收一個(gè)月押金，并表示會(huì)將結(jié)余租金與結(jié)余服務(wù)費(fèi)一并退還租戶。

來源：爆料人與相寓經(jīng)紀(jì)人對話

        在該用戶辦理退租時(shí)發(fā)現(xiàn)，其將預(yù)計(jì)解約日定為1月31日，該用戶也欲這天辦理解約，但相寓APP顯示并未將其結(jié)余租金退還給該用戶。

來源：相寓APP用戶截圖

        值得一提的是，當(dāng)用戶將退租日后延至2月7日時(shí)，并計(jì)劃當(dāng)天辦理退租，其退還金額反而高于1月31日退租日。按照常理，越早辦理退租，就越早獲得相應(yīng)的結(jié)余租金與結(jié)余服務(wù)費(fèi)，為何我愛我家卻差別如此之大呢?

來源：相寓APP用戶截圖

        而事實(shí)是，根據(jù)其合同要求租戶提前七天申請解約，實(shí)際解約日早于申請解約日七天時(shí)，其將向租戶收取“一個(gè)月+七天”違約金。

來源：我愛我家租約合同

        對于我愛我家的一個(gè)月零七天的違約金是否合理?法律人士表示，法律方面并沒有對租房違約金這一具體問題作出相應(yīng)的細(xì)致的規(guī)定，違約金的多少，一般還是根據(jù)雙方房屋租賃合同的約定來確定的。實(shí)踐中，一年租房合同的違約金一般是一個(gè)月的房租，但也不能一概而論。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”，可以要求減少。(鷹眼財(cái)報(bào)/阿甘)

《電鰻快報(bào)》