海南自貿(mào)港全面落地實(shí)施，不代表著海南房地產(chǎn)持續(xù)上漲。以貿(mào)易為主導(dǎo)，加速成為離岸中心的本質(zhì)，不是推動(dòng)海南房地產(chǎn)，而是切實(shí)推行海南金融與貿(mào)易成為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)之一。從國(guó)際旅游城市到全球貿(mào)易，海南加速發(fā)展一定程度上會(huì)推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展，但當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該會(huì)適度量化控制，不會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫。

        今年4月，央行等四部門發(fā)布了《關(guān)于金融支持海南全面深化改革開(kāi)放的意見(jiàn)》，進(jìn)一步優(yōu)化了海南的開(kāi)放程度。本次意見(jiàn)表示，支持在海南自由貿(mào)易港內(nèi)就業(yè)的境外個(gè)人開(kāi)展證券投資在內(nèi)的各類境內(nèi)投資，并允許符合條件的非居民按照實(shí)際需求原則在海南貿(mào)易港內(nèi)購(gòu)買房產(chǎn)。

        雖然，本次購(gòu)房的主體，非居民主要指在海南自由貿(mào)易港工作、生活的境外個(gè)人或境外機(jī)構(gòu)在海南自由貿(mào)易港設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)，也強(qiáng)調(diào)了實(shí)需原則，但本次海南自貿(mào)港給出如此大力度的政策，無(wú)疑是在向境外資本拋出橄欖枝。

        其實(shí)，關(guān)于第一點(diǎn)，可以理解為，未來(lái)海南自貿(mào)港內(nèi)，有可能會(huì)有自己的交易所，結(jié)合第二點(diǎn)信息來(lái)解讀，信息量可能要大很多。畢竟，從去年年底開(kāi)始，在全國(guó)各地都在嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情下，國(guó)家為海南買房發(fā)聲，實(shí)屬罕見(jiàn)。

繞不開(kāi)的資產(chǎn)離岸化

        通過(guò)海南系列金融建設(shè)，人民幣的匯兌范圍、國(guó)際地位將持續(xù)上升，境外人員在海南投資將成為大趨勢(shì)。這兩大重點(diǎn)信息，都預(yù)示著海南即將進(jìn)入離岸化時(shí)代。

        提及離岸化，就繞不開(kāi)“資產(chǎn)離岸化“這個(gè)話題，而投資房產(chǎn)，一直以來(lái)都被譽(yù)為自由貿(mào)易港最好的投資產(chǎn)品。就像迪拜自貿(mào)港，從石油產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型金融貿(mào)易后，僅用三年時(shí)間，房產(chǎn)投資就占了整體GDP的20%。縱觀中國(guó)香港、新加坡等全球著名的自由貿(mào)易港，也都是實(shí)實(shí)在在的寸土寸金。

        當(dāng)然，外界對(duì)于海南這次全力推進(jìn)自貿(mào)港，也不全是一片看好，畢竟海南前些年的特區(qū)、國(guó)際旅游島都沒(méi)有做得很成功，多少讓海南這次的大刀闊斧，難逃“炒作“嫌疑。

        但事實(shí)上，海南這次對(duì)于建設(shè)離岸中心的決心是很堅(jiān)定的。這不僅體現(xiàn)在海南自貿(mào)港已針對(duì)個(gè)人或企業(yè)頒布多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策、出臺(tái)一系列創(chuàng)新審查模式，以及今年6月人大常委通過(guò)《中華人民共和國(guó)海南自由貿(mào)易港法》。

        而且，自2020年以來(lái)，海南金融監(jiān)管局聯(lián)合國(guó)家外匯管理局先后推動(dòng)出臺(tái)了《關(guān)于打造區(qū)域性離岸新型國(guó)際貿(mào)易中心先導(dǎo)性項(xiàng)目的工作實(shí)施方案》、《關(guān)于支持海南開(kāi)展新型離岸國(guó)際貿(mào)易外匯管理的通知》、《海南省關(guān)于支持洋浦保稅港區(qū)開(kāi)展新型離岸國(guó)際貿(mào)易的工作措施》，都預(yù)示著海南在逐步成為一個(gè)合格的離岸中心，外商進(jìn)入海南配置房產(chǎn)將帶來(lái)新一輪的房產(chǎn)熱。

        未來(lái)，海南很可能會(huì)成為中國(guó)最開(kāi)放的地區(qū)之一，將會(huì)有更多的國(guó)際資本涌入，更多的貿(mào)易交易，這在一定程度上會(huì)促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

供不應(yīng)求物以稀為貴

        經(jīng)歷了二年多史上最嚴(yán)樓市的海南，也算是走出了房地產(chǎn)為支柱的尷尬局面，逐步邁向多元化發(fā)展，為自貿(mào)港的發(fā)展挪出了巨大空間。雖然一系列非居民海南購(gòu)房政策出臺(tái)，但不一定代表海南的地產(chǎn)價(jià)格突飛猛進(jìn)。

        去年6月，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)上，介紹《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》時(shí)，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就曾強(qiáng)調(diào)，海南將嚴(yán)格控制房地產(chǎn)，不能外面想要多少就建多少，海南土地有限，不做房地產(chǎn)加工廠。這證明，海南地產(chǎn)將成為稀缺資源。

        雖然，在之前地產(chǎn)嚴(yán)控下，房地產(chǎn)投資比重已由2015年的超50%下降至去年不足40%，商品房銷售面積也由2017年2292萬(wàn)平方米下降至去年的751萬(wàn)平方米，但是，自海南自由貿(mào)易港整體方案發(fā)布以來(lái)，前所未有的紅利政策，讓海南自貿(mào)港成為眾多人逆襲人生的“天梯“，有消息稱，一個(gè)月落戶將近60萬(wàn)，大量人口涌進(jìn)海南。

        相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，海南2020年常駐人口接近1000萬(wàn)人，預(yù)計(jì)2025年將接近1200萬(wàn)人，如果海南的人口流動(dòng)呈凈流入狀態(tài)，在供不應(yīng)求的底層邏輯下，海南的房?jī)r(jià)大概率會(huì)漲。

        不過(guò)，海南省發(fā)改委印發(fā)的《海南省產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入禁止限制目錄(2019版)》里面多次集體房地產(chǎn)相關(guān)禁令，例如，禁止建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的產(chǎn)權(quán)式酒店，禁止海岸帶一線土地開(kāi)發(fā)、禁止填海開(kāi)發(fā)等等。

        這些都意味著以后不再審批一線海景房，海南的房產(chǎn)將進(jìn)一步成為稀缺資源，賣一套少一套。所以，海南房產(chǎn)大概率會(huì)迎來(lái)量跌價(jià)漲的時(shí)代。

稀缺的海島資源

        海南是中國(guó)唯一的熱帶島嶼，與夏威夷、巴厘島同處于北緯18度，是全球公認(rèn)的黃金度假線。海南還是中國(guó)唯一的處在熱帶區(qū)域的省份、唯一的海岸線、唯一的熱帶雨林。當(dāng)北方籠罩在霧霾和寒冷中時(shí)，海南仍然是暖陽(yáng)高照、碧海藍(lán)天。

        海南一直有旅居養(yǎng)老圣地的美稱，很多人選擇去海南買房都是向往著面朝大海，春暖花開(kāi)的生活。海南也確實(shí)不負(fù)眾望，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)比例高達(dá)97.9%，絕對(duì)算得上是健康寶島，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境是海南房產(chǎn)備受青睞的主要原因之一。

        曾有一句話形容海南的房子“你可以用錢買最豪華的房子和物業(yè)，但你買不來(lái)海南的陽(yáng)光和空氣”。 所以，海南的房產(chǎn)，天生自帶稀缺海島資源的光環(huán)，而且這種資源是不可替代、不可再生的。這樣的房子，已經(jīng)遠(yuǎn)超房產(chǎn)價(jià)值本身了。

結(jié)語(yǔ)

        其實(shí)，海南除了天生的稀缺海島資源，在自貿(mào)港建設(shè)的紅利下，會(huì)變得越來(lái)越好。海南在2030年將不再銷售燃油汽車，海南將允許本地居民島內(nèi)免稅購(gòu)買進(jìn)口生活用品，海南將在全球、全國(guó)引進(jìn)80家最好的學(xué)校和50家各類好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。所以，會(huì)有越來(lái)越多的人愿意來(lái)海南定居，而海南的房子在政策調(diào)控下也許不會(huì)大漲，但不久的將來(lái)，或成為最有價(jià)值的房子。

        參考資料：

        1.《定下來(lái)了!非居民可在海南買房，海南將進(jìn)入“離岸資產(chǎn)化”時(shí)代》

        2.《海南兩年后一房難求，海南房產(chǎn)成稀缺資源，未來(lái)十年將是海南樓市的黃金十年》

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