支持房企融資的“第三支箭”正在加速落地中。近日，國(guó)資房企華發(fā)股份完成A股定增融資，其向特定對(duì)象發(fā)行股票數(shù)量為6.35億股，發(fā)行價(jià)格為每股8.07元，募集資金51.24億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后，實(shí)際募集資金凈額50.42億元。

        雖然華發(fā)股份的定增順利完成，但是，這或許不是一個(gè)令人滿意的結(jié)果。在首輪認(rèn)購(gòu)結(jié)束后，發(fā)行人及主承銷商又追加認(rèn)購(gòu)程序，表明投資者對(duì)于房企發(fā)展仍有較多疑慮。

        同時(shí)，在“三支箭”的共同作用下，今年前10個(gè)月，房企的融資依然低迷。據(jù)中指研究院11月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5875.1億元，同比下降8.9%，降幅較上個(gè)月擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)。

        那么，截至目前，“第三支箭”落地情況如何?房企融資困局又該如何破解?

        今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5875.1億元，同比下降8.9%。

“第三支箭”落地情況如何？

        華發(fā)股份近日發(fā)布向特定對(duì)象發(fā)行股票上市公告書(shū)。公告書(shū)顯示，在首輪申購(gòu)結(jié)束后，投資者認(rèn)購(gòu)資金未達(dá)到本次發(fā)行擬募集資金總額、認(rèn)購(gòu)股數(shù)也未達(dá)到擬發(fā)行股數(shù)，且有效認(rèn)購(gòu)家數(shù)不足35家，發(fā)行人及主承銷商決定啟動(dòng)追加認(rèn)購(gòu)程序。最終，本次定增對(duì)象包括華發(fā)股份控股股東華發(fā)集團(tuán)在內(nèi)共計(jì)17位。

        其中華發(fā)集團(tuán)認(rèn)購(gòu)金額14.6億元，占總募集資金的28.49%，限售期為18個(gè)月;其余16名對(duì)象以基金、險(xiǎn)資為主，合計(jì)認(rèn)購(gòu)金額36.6億元。

        中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為：“在首輪募資結(jié)果未達(dá)預(yù)期，發(fā)行人及主承銷商又追加認(rèn)購(gòu)程序，表明投資者對(duì)于房企發(fā)展仍有較多疑慮。華發(fā)股份屬于國(guó)企，并且近幾年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，1-10月華發(fā)銷售額1121億元，同比增長(zhǎng)33.3%，目前的市場(chǎng)狀態(tài)下，銷售額仍然實(shí)現(xiàn)超過(guò)30%的增長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)非常出色。但是，在增發(fā)過(guò)程中，首輪募資結(jié)果未達(dá)預(yù)期，又追加認(rèn)購(gòu)程序，表明投資者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)投資意愿很低。”

        從公司基本面來(lái)看，華發(fā)股份的業(yè)績(jī)可謂是逆市上揚(yáng)，是已披露三季報(bào)企業(yè)中為數(shù)不多的營(yíng)收和利潤(rùn)“雙增”房企。據(jù)今年三季報(bào)披露，華發(fā)股份前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入為472.51億元，同比增長(zhǎng)40.24%;歸母凈利潤(rùn)為22.01%，同比增長(zhǎng)1.14%。

        目前受到行業(yè)基本面影響，地產(chǎn)股仍然處于低迷期，“低位增發(fā)”對(duì)于機(jī)構(gòu)投資人來(lái)說(shuō)確有顧慮。比如，就此次華發(fā)股份來(lái)看，其定增價(jià)格為8.07元/股，但是截至11月3日收盤(pán)，華發(fā)股份的收盤(pán)價(jià)為8.04元/股，已經(jīng)低于定增價(jià)，單獨(dú)通過(guò)現(xiàn)下這一指標(biāo)對(duì)比的話，本次參與定增的對(duì)象已經(jīng)“虧損”。那么，未來(lái)機(jī)構(gòu)投資者是否盈利，也取決于華發(fā)股份之后的股價(jià)走勢(shì)。

        同時(shí)，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)反饋，目前，A股申請(qǐng)股權(quán)融資的房企有接近30家，獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的有8家，其中招商蛇口、華發(fā)股份完成資金募集;保利發(fā)展暫停定增計(jì)劃;萬(wàn)科終止定增計(jì)劃;福星股份、大名城、陸家嘴、中交地產(chǎn)獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，還在募集資金過(guò)程中。其他企業(yè)，部分交易所已經(jīng)受理，部分仍在問(wèn)詢階段。

        此前，萬(wàn)科在中期業(yè)績(jī)會(huì)上回復(fù)了終止定增計(jì)劃的原因，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“萬(wàn)科A股增發(fā)的申請(qǐng)正式提交后得到監(jiān)管部門(mén)的支持，之所以終止是因?yàn)楣竟蓛r(jià)處于低位，有機(jī)構(gòu)投資人對(duì)于在低位增發(fā)表示了擔(dān)憂，對(duì)于現(xiàn)有股東的權(quán)益保障需要慎重考慮。”

        除華發(fā)股份外，招商蛇口、陸家嘴也已經(jīng)完成了定增募資，前者募資84.3億元、后者募資約67.44億元，都屬于進(jìn)展較快較順利的房企。

10月房企債券融資額同比降8.9%

        11月6日，中指研究院發(fā)布的新一期融資報(bào)告顯示，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5875.1億元，同比下降8.9%，降幅較上個(gè)月擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)，其中信用債融資3648.0億元，同比下降9.2%。

        就10月單月來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為276.4億元，同比大幅下降46.2%，環(huán)比下降19.5%，其中房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資149.7億元，仍是主要融資工具，同比大幅下降51.6%，環(huán)比下降16.4%。混合所有制企業(yè)及民企發(fā)行方僅有新希望地產(chǎn)一家。

        這也說(shuō)明，盡管利好政策頻出，但是房企的融資依然乏力。

        但是，另一方面，房企還面臨著不斷到期的債務(wù)壓力。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，10月份，2023年內(nèi)到期的房企債券余額為1165.3億元，其中，海外債占比為23.4%，信用債為76.6%;11月，到期債券余額為589.1億元，其中，海外債占比為26.0%，信用債占比為74.0%。

        中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為：“今年以來(lái)房企融資金額持續(xù)下降，未來(lái)幾個(gè)月，市場(chǎng)銷售很難發(fā)生明顯升溫變化，行業(yè)預(yù)期仍不會(huì)發(fā)生明顯改善。盡管近期高層強(qiáng)調(diào)‘一視同仁支持房企合理融資’，但是短期內(nèi)切實(shí)有效落實(shí)存在諸多困難，所以房企融資仍將維持較弱態(tài)勢(shì)。”

        值得關(guān)注的是，房企融資難，尤其是民營(yíng)房企融資困境也得到了相關(guān)部門(mén)的關(guān)注。10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議也指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

        對(duì)此，劉水建議：“為遏制房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，需要進(jìn)一步加力支持房企融資，具體建議有以下三點(diǎn)：一是明確取消‘三道紅線’，繼續(xù)向行業(yè)釋放積極信號(hào)，促進(jìn)行業(yè)預(yù)期改善;二是進(jìn)一步放寬上市房企再融資條件，優(yōu)化審批流程，加快審批速度;三是盡快將REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)的資產(chǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)施，支持和鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行相關(guān)REITs產(chǎn)品。”

        尤其是對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出：“如何解決已經(jīng)出險(xiǎn)房企的公開(kāi)市場(chǎng)直接融資，滿足不同所有制房企的合理融資需求，以確保‘保交樓’和債務(wù)重組的順利進(jìn)行，將成為未來(lái)融資政策執(zhí)行角度的關(guān)鍵。”

《電鰻快報(bào)》