有土地出讓收入作為還款來源的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，未來是否會(huì)更受**者青睞?

　　任何不安全的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)作都在剪除目標(biāo)之中。在兩年的堵后門、歪門之后，財(cái)政部、國(guó)土資源部通過“開正門”發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，目前，2017年土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度已經(jīng)隨同2017年分地區(qū)地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額下達(dá)。此前的6月1日，財(cái)政部、國(guó)土資源部公布了《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法(試行)》(下稱“辦法”)。

　　發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，目的是將土地儲(chǔ)備資產(chǎn)及預(yù)期土地出讓收入顯性化，明確地方政府不得以儲(chǔ)備土地，為任何單位和個(gè)人的債務(wù)以任何方式提供擔(dān)保，從機(jī)制上堵住了地方政府變相舉債的“后門”，并且防范違法違規(guī)舉債或變相舉債、挪用土地儲(chǔ)備資金等行為發(fā)生。

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任朱道林表示，發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，既是解決地方政府土地儲(chǔ)備資金的重要渠道，也是地方政府債務(wù)防控的重點(diǎn)。

　　“專項(xiàng)性”為綱

　　此次推出的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，就是為土地儲(chǔ)備“量身打造”。終結(jié)地方政府的傳統(tǒng)土地儲(chǔ)備以*押品從商業(yè)銀行獲得貸款的融資模式。

　　財(cái)政部相關(guān)責(zé)人表示，2017年從土地儲(chǔ)備領(lǐng)域開展試點(diǎn)，今后逐步擴(kuò)大范圍。土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的發(fā)行額度，不得突破地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額的“天花板”，2017年地方政府專項(xiàng)債券總限額是72685.08億元，各省應(yīng)當(dāng)在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的分地區(qū)專項(xiàng)債務(wù)限額內(nèi)安排。

　　土地儲(chǔ)備，一直都是地方專項(xiàng)債券資金很重要的投入領(lǐng)域。在北京2017年228億元專項(xiàng)債務(wù)限額中，擬投向土地儲(chǔ)備的金額為90億元，占比達(dá)39%左右。上海于6月6日招標(biāo)發(fā)行的2017年第一批專項(xiàng)債券，其中新增專項(xiàng)債券規(guī)模為331.1億元，主要用于舊區(qū)改造、土地儲(chǔ)備、保障性住房等方面，其中包括了20多個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

　　實(shí)際上，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券推出之前，一系列政策堵住了地方政府利用土地儲(chǔ)備舉債融資的各種套路。

　　2015年以前，地方土地儲(chǔ)備資金來源以銀行貸款為主，其融資模式可以概括為地方政府將儲(chǔ)備土地注入到地方融資平臺(tái)，承諾將儲(chǔ)備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺(tái)公司償債資金來源，從商業(yè)銀行獲得貸款。

　　這一融資模式導(dǎo)致地方融資平臺(tái)和地方債務(wù)失控，并一度成為唱空中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要金融風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

　　為了加強(qiáng)對(duì)地方政府舉債融資行為的監(jiān)督，遏制地方政府債務(wù)過快增長(zhǎng)勢(shì)頭，2015年起開始實(shí)施的新預(yù)算法規(guī)定：地方政府通過發(fā)行地方政府債券方式舉借債務(wù)，除此之外不得以其他任何方式舉債。

　　2016年年初，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)四部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》，明確要求自“2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款”，同時(shí)各類城投公司等機(jī)構(gòu)不得從事新增土地儲(chǔ)備工作，代之由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成。

　　一位城投業(yè)內(nèi)人士稱，之前所有的政策從源頭上禁止了*押“生地”獲得貸款的行為。過去有很多城投公司等經(jīng)營(yíng)性機(jī)構(gòu)拿沒有開發(fā)的“生地”作*押，從銀行拿到貸款之后，做土地整理，將整理好的“熟地”進(jìn)行“招拍掛”，以此獲得土地出讓的收入，再把過去的債務(wù)還掉，并通過這種方式來賺錢，這種模式在各地并不是秘密。

　　“地方政府除了土地，沒有太多可向銀行*押貸款的東西。”某公共事務(wù)研究所研究員稱，由于地方土地出讓情況不一，土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范等原因，土儲(chǔ)項(xiàng)目資產(chǎn)違規(guī)融資頻發(fā)，造成地方政府債務(wù)無序增長(zhǎng)。當(dāng)下只留一條通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券方式解決土地儲(chǔ)備資金問題，目的就是嚴(yán)禁地方政府違規(guī)舉債，嚴(yán)防債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍認(rèn)為，辦法有兩大亮點(diǎn)值得特別關(guān)注，即土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債專款專用以及土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要符合土地周轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)景氣回落，后期穩(wěn)增長(zhǎng)壓力加大的背景下，政府部門特別是地方政府圍繞土地儲(chǔ)備加杠桿，仍是為城市建設(shè)籌集資金和穩(wěn)定**需求的有效途徑之一。在堵住不合規(guī)、不合法、處于灰色地帶的“歪門”的同時(shí)，監(jiān)管部門通過透明、規(guī)范和市場(chǎng)化、法治化的債券市場(chǎng)，為地方政府圍繞土地儲(chǔ)備舉債提供正規(guī)途徑，有效防范違法違規(guī)舉債或變相舉債、挪用土地儲(chǔ)備資金等現(xiàn)象發(fā)生。

　　供地生態(tài)影響不大

　　這次新政的實(shí)施，除了堵死地方政府利用土儲(chǔ)舉債的“旁門左道”，也封鎖了依靠?jī)?chǔ)備土地*押的城投類公司的融資空間。

　　辦法明確，地方各級(jí)政府不得以土地儲(chǔ)備名義為非土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借政府債務(wù)，不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲(chǔ)備債務(wù)，不得以儲(chǔ)備土地為任何單位和個(gè)人的債務(wù)以任何方式提供擔(dān)保。與此同時(shí)，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行嚴(yán)格對(duì)應(yīng)項(xiàng)目實(shí)施;債券期限與項(xiàng)目實(shí)際期限相適應(yīng);債券安排支出明確到具體項(xiàng)目;土地儲(chǔ)備項(xiàng)目取得的土地出讓收入，按照該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的債券余額統(tǒng)籌安排資金。

　　“土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，體現(xiàn)了項(xiàng)目收益與融資自求平衡的理念。”財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行嚴(yán)格對(duì)應(yīng)項(xiàng)目實(shí)施，通過專項(xiàng)債券項(xiàng)目作為償債保障，來主動(dòng)防范化解潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　在地方債規(guī)模迅速擴(kuò)大的過程中，土地出讓收入不僅是債務(wù)舉借的依托，也是債務(wù)償還的最終保障。

　　以2012年為例，根據(jù)審計(jì)署公告，36個(gè)地方本級(jí)政府中，4個(gè)省本級(jí)、17個(gè)省會(huì)城市本級(jí)承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額7747億元，占這些地區(qū)政府債務(wù)總額的54.64%。而在全國(guó)范圍內(nèi)，各級(jí)政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額34865.24 億元，占債務(wù)總額的37.23%。過于單一集中的債務(wù)償還結(jié)構(gòu)加大了地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口。

　　這也合理解釋了為什么地方債的創(chuàng)新先從土地儲(chǔ)備開始。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的償債資金來源為土地出讓收入，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入和國(guó)有土地收益基金收入，而這兩項(xiàng)收入在37項(xiàng)政府性基金收入細(xì)項(xiàng)中占比分別為78.7%和2.7%，位列第一和第三名。土地出讓收入在地方政府的基金收入中占比超過80%，是名副其實(shí)的地方政府基金收入的第一來源。而伴隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)周期上行，土地出讓收入中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，在地方政府性基金收入中的占比也有所抬升，其重要性更進(jìn)一步。

　　辦法要求，專項(xiàng)債發(fā)行要從土地儲(chǔ)備工作屬性和資金周轉(zhuǎn)使用特點(diǎn)出發(fā)，規(guī)定土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券原則上不超過5年，具體由省級(jí)政府結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際自行確定;土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行時(shí)，可以約定根據(jù)土地出讓收入情況提前償還債券本金的條款。

　　宏源證券原債券交易部研究主管何一峰認(rèn)為，不同的地塊項(xiàng)目，處在不同的城市或同一城市的不同區(qū)域，其融資風(fēng)險(xiǎn)與債券發(fā)行利率等均有所差異，融資成本因地及期限而定，大概在3.5%～4.2%，比銀行存款略低。

　　有土地出讓收入作為還款來源的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，未來是否會(huì)更受**者青睞?

　　國(guó)泰君安證券銀行業(yè)首席分析師王劍表示，辦法出臺(tái)最根本是規(guī)范嚴(yán)格地方政府舉債融資行為，不要以土地儲(chǔ)備的名義導(dǎo)致地方債務(wù)的失控。整體來看，土地是優(yōu)良資產(chǎn)，未來發(fā)行利率能否相對(duì)低，還要看具體城市發(fā)展?fàn)顩r。

　　何一峰認(rèn)為，以項(xiàng)目收益償還債務(wù)本息只是起到了一個(gè)擔(dān)保作用，收益覆蓋掉債券本息以后，債券持有人只得到本金利息，沒有超額收益。所以在地王頻出的周期內(nèi)表明融資需求變大，跟債券收益率沒有關(guān)系，就算土地價(jià)格大幅上漲，**人得到的收益也是固定的。

　　朱道林表示，項(xiàng)目中披露的預(yù)期土地出讓收入只是一個(gè)市場(chǎng)分析，土地最終市場(chǎng)價(jià)格是通過招拍掛、通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)的。辦法對(duì)土地儲(chǔ)備的融資行為進(jìn)行規(guī)范，不會(huì)影響到土地儲(chǔ)備運(yùn)行，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生影響。

《電鰻快報(bào)》