要想回答這個問題，先得理順我國當前房地產市場發(fā)展的不足之處，因為這是未來政策的發(fā)力點。就筆者看來，其中一個突出的矛盾就是“新城市人”的基本保障性住房需求尚未得到滿足。過去20多年，中國的房地產市場化改革把蛋糕做大了，但分配的問題卻日益顯現(xiàn)。決策者在2007年出臺“國發(fā)24號文”，強調城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑，而且也是將城鎮(zhèn)化繼續(xù)向前推進的一個重要工具。自2007年以來，新的住房供給制度逐步形成，十九大報告做了總結，那就是：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

  新住房供給制度正在形成

  自1998年福利房改革以來，房地產市場成為釋放中國市場化改革紅利的重要組成部分。它帶動了整個建筑業(yè)產業(yè)鏈的發(fā)展，其中就包括建材、鋼鐵、水泥等，商業(yè)類地產的開發(fā)也帶動了居民消費。除此之外，房地產市場與土地財政緊密相連。1994年分稅制改革以后，地方政府財權上收但事權擴大，形成了地方競爭的格局，但財權與事權不匹配掣肘了地方政府的政策執(zhí)行。到1998年，土地市場伴隨著房地產的繁榮而發(fā)展，為地方政府競爭提供了資金。以土地財政為主要依托的地方政府競爭成為解釋“中國奇跡”的主要邏輯之一。

  但這20年的發(fā)展，也造成了極大的不平衡。這種不平衡已經(jīng)成為阻礙一線城市健康發(fā)展的一個障礙。所以，十九大報告中再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。對于如何讓居者有其屋，報告中明確指出：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

  “多主體供給”講的是供給主體的多樣性，既要發(fā)揮房地產企業(yè)的積極性，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，又要發(fā)揮政府在保障性安居工程中的主導作用，以彌補市場調節(jié)的失靈；“多渠道保障”說的是住房種類的多樣性，既要有市場供給的一般商品類住房，也要有政府建設的多層次的公共住房體系；“租購并舉”是一種機制設計，是對過去那種“重購輕租”發(fā)展模式的轉變。

  過去20年，房屋買賣市場較為**，但租房市場發(fā)展較不健全，并沒有形成規(guī)范化的市場格局。房屋租賃市場成了住房市場中的短板，在供給側結構性改革中“補短板”的要求下，未來一段時間，住房租賃市場相對而言有著更為廣闊的空間。

  那么，政府在未來的住房市場中將扮演何種角色？“多主體供給”，是否有不同主體各司其職的制度安排，例如商業(yè)住房交給市場，公共住房交給政府？這種簡單的二分法只能給出一個大致的框架，具體落地還需要政府與市場之間的磨合。在此我們可以考察新加坡的公共住房體系。

  新加坡模式

  新加坡是以市場需求為導向、多層次公共住房供給體系的范本。

  新加坡組屋的多層次性主要體現(xiàn)在其規(guī)格的設計上，從一居室到五居室不等，小至20、30平方米，大至150平方米，形成了“建屋局組屋-私人組屋-執(zhí)行共管**”結構。新加坡自1965年獨立之初就已將“居者有其屋”計劃納入國家議程。1960年，新加坡的公共住宅占比為9%，但到1995年，公屋存量占比已達88%，至今已超過90%。新加坡的住房擁有率也高達90%以上，可以說是真正實現(xiàn)了住有所居的承諾。

  新加坡是世界上最典型的以公共住宅為主體的國家，中央集權的政府發(fā)揮了重要角色，從國有土地轉讓、房屋規(guī)劃與建設等，都由政府下屬的建屋發(fā)展局統(tǒng)一負責。

  新加坡政府在住房供給過程中特別注重“公平”，在預售組屋配額的劃分上會將60%的配額劃分給首次申請者，還有15%的比例照顧特定的申請者（如子女較多的家庭）。居民隨著年齡和收入的變化，可以自由“升級”，換更大的組屋或私人住宅。

  在不改變住房的公共產品屬性的情況下，新加坡于1995年首次以公開招標的形式向私人開發(fā)商出售土地，由開發(fā)商負責設計與建造，這被稱為“執(zhí)行共管**”。另一種是與公共組屋相對的“私人組屋”，它仍然屬于公共組屋項目的范疇，但由私人“設計、興建和銷售”。“執(zhí)行共管**-私人組屋”計劃主要針對高收入群體，目的是為他們提供更優(yōu)質的房源和精細的設計。

  可以看出，執(zhí)行共管**和私人組屋是以公私合作的方式供應的，但新加坡的公私合營模式還體現(xiàn)在價格機制的設計上。公共組屋分為一級與二級市場，一級市場由政府定價，二級市場由供求決定價格。一級市場上，新加坡政府長期以來對預購組屋采用成本加成定價的方法，現(xiàn)在是以建設成本與居民的收入水平兩項為參考依據(jù)。公共組屋在滿5年后可在二級市場出售，售價由買賣雙方參考市價協(xié)議確定。

  住房市場的“價格雙軌制”，新加坡并不是特例，中國香港也是這樣。自我國“租購同權”政策推出以來，各地方政府均在探索當?shù)匦碌淖》抗獧C制。如在鄭州，2017年第一批公租房已經(jīng)挑選完畢，面積40至60平方米不等，5年后可以較**的價格買斷，成為商品房并可以在市場上交易。這也是一種比較典型的“租購并舉”的制度安排。這對我國房價較高的一線城市緩解低收入者或應屆畢業(yè)生的住房需求，有著較好的借鑒意義。

  公租房提供了穩(wěn)定的房源，同時可以緩解租房者的壓力，因為租金相對較低。租轉售還可以盤活資金，為政府提供更多的公租房融資。

  政府應有所作為

  新加坡“居者有其屋”的目標得以實現(xiàn)，是政府與市場緊密協(xié)調、貨幣政策與財政政策雙管齊下、以市場需求為導向的合力的結果。中國過去20年房地產市場的發(fā)展，是以市場供給為主的體系，并且政府對“土地財政”的依賴與市場形成了一個相互強化的正反饋循環(huán)。所以，房子在“資產荒”的金融市場上成了一個實實在在的**品。

  “房子是用來住的、不是用來炒的”是對初心的回歸，這就要求將房子從**品變成基本“消費品”和準公共品。為此，政府的角色也不能僅僅是建設保障房，市場層面也需進一步遏制投機行為。因為房價漲得越高，價格較低的公共房的需求也會越高。這樣中間階層就會出現(xiàn)一種尷尬的局面，他們不滿足申請保障房的資格，同時又難以承受一線城市的高房價，那么這一部分人就有可能會選擇離開城市。

  至今，我國已經(jīng)搭建起一套完整的保障房體系，分租房與售房兩種類型，前者有廉租房和公租房，后者有經(jīng)濟適用房、限價房和棚改房。經(jīng)濟適用房、廉租房和棚改房在上世紀末就已存在，限價房和公租房出現(xiàn)相對較晚，公租房首先于2009年在深圳等南部城市試點，之后才推廣至全國，限價房直到2010年才出現(xiàn)在“國辦發(fā)〔2010〕4號文”中。自去年10月以來，各地密集出臺號稱史上最嚴格的限購政策，至今一年過去了，可以說房價上漲的勢頭得到了基本遏制。但這只是第一步，住有所居才是終極目標，為此，下一個階段住房政策的重點就應是讓有“城市夢”的新城市人有個安家之所。

《電鰻快報》