作為一線城市，上海一直處于樓市的風(fēng)向標(biāo)位置，在樓市調(diào)控的當(dāng)下，也遭遇了個(gè)人房貸下降的情況。
3月14日，央行上海總部公布2018年2月上海市貨幣信貸運(yùn)行情況顯示，2月份本外幣各項(xiàng)貸款增速下降，個(gè)人住房貸款增速回落，兩年來首次跌至10%以內(nèi)。市場分析，未來房貸政策整體松動(dòng)的可能性較小，利率仍會(huì)保持上漲趨勢。從房貸利率的數(shù)值來看，不同地區(qū)表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，差別化調(diào)控效果顯現(xiàn)。
在開發(fā)貸方面，目前房地產(chǎn)融資開始回歸到銀行貸款這一傳統(tǒng)渠道。但受政策影響，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款同比分別少增，更多的資金投向于保障性住房開發(fā)貸款。
滬房貸利率全國最低
進(jìn)入到2018年，樓市調(diào)控政策穩(wěn)定延續(xù)。值得注意的是，農(nóng)歷春節(jié)后北京、廣州等城市出現(xiàn)了多家銀行首套住房按揭貸款利率上浮的現(xiàn)象，而市場分析也多傾向于認(rèn)為利率有繼續(xù)上行的空間。
一線城市中，上海房貸利率平均水平并不高。融360數(shù)據(jù)顯示，2018年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，環(huán)比2018年1月上升0.55%。其中，全國房貸利率平均值最高為鄭州5.92%，最低為上海5.06%。
從全國來看，目前個(gè)人住房貸款的利率逐漸在上浮。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年2月在全國35個(gè)城市533家銀行中，有53家銀行首套房貸款利率上升，占比9.94%；同比去年2月首套房貸款平均利率4.47%，上升22.15%。
兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告中提出要支持居民自住購房需求。對(duì)于房貸問題，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星認(rèn)為，從銀行業(yè)監(jiān)管來講，銀監(jiān)會(huì)始終堅(jiān)持差別化的住房信貸政策，對(duì)于基本的住房需求仍會(huì)給予信貸支持。
《中國經(jīng)營報(bào)》記者在走訪一些房地產(chǎn)中介時(shí)了解到，在上海，以大型國有銀行為主，對(duì)于房屋按揭貸款首套房利率，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上仍有9折或9.5折等優(yōu)惠。
融360房貸數(shù)據(jù)顯示，目前上海地區(qū)的銀行有關(guān)房屋按揭貸款首套房利率仍有打折優(yōu)惠，主要是大型國有銀行和部分股份制銀行，例如中國銀行(4.130, -0.04, -0.96%)、建設(shè)銀行(7.910, -0.15, -1.86%)、農(nóng)業(yè)銀行(4.070, -0.06, -1.45%)、工商銀行(6.360, -0.10, -1.55%)、華夏銀行(9.190, -0.07, -0.76%)等。而民生銀行(8.310, -0.05, -0.60%)、興業(yè)銀行(17.440, -0.24, -1.36%)、廣發(fā)銀行等股份制銀行首套住宅利率是在基準(zhǔn)利率上浮10%或15%。
對(duì)此，某大型國有銀行的信貸經(jīng)理告訴記者，銀行并不是完全按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來開展業(yè)務(wù)。“銀行執(zhí)行的個(gè)人住房貸款有很多細(xì)則參考，銀行會(huì)根據(jù)不同的樓盤、不同的開發(fā)商、不同資質(zhì)的客戶等，有不同的規(guī)定，最終要看客戶資質(zhì)和樓盤合作關(guān)系。現(xiàn)在基準(zhǔn)上打折的情況也有，但其實(shí)并不多。”
在樓市調(diào)控下，一方面房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)明顯下降趨勢，另一方面房貸利率仍有上浮信號(hào)。
以上海為例，央行上海總部公布的2018年1月份和2月份的信貸數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)個(gè)人貸款增速回落，個(gè)人住房貸款增量減少。從貸款投放進(jìn)度看，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年下半年個(gè)人住房貸款增量不足上半年的三成，同比少增1080.08億元。
“近一年以來，全國房貸平均利率環(huán)比、同比均保持上升，同時(shí)環(huán)比增速有所降緩，房貸利率保持上升趨勢。2018年2月全國首套房貸平均利率為5.46%，從近10年數(shù)值來看，的確處于較低水平，未來房貸利率仍有上漲的空間。” 融360分析師李唯一認(rèn)為，未來房貸政策整體松動(dòng)的可能性較小，目前一線城市的平均利率一直低于二線城市的平均利率，從增速上來看，未來一線城市房貸利率增速可能小于二三線城市。
“對(duì)于當(dāng)前市場來說，貸款政策收緊是必然的，或者說是大概率事件。無論是可貸資金的規(guī)模變動(dòng)，還是銀行本身防范金融風(fēng)險(xiǎn)等角度，都會(huì)在此類貸款方面有所收緊。當(dāng)前利率走高，但其實(shí)類似的成本還是可以承受的，一般按揭貸款都是30年的時(shí)間，會(huì)不斷稀釋成本。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
市場觀點(diǎn)認(rèn)為，理性看待房貸政策及利率變化，剛性需求仍將是扶持的重點(diǎn)。監(jiān)管部門也要求銀行落實(shí)差別化的住房信貸政策，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化的定價(jià)，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。
“銀行執(zhí)行差別化信貸政策，此環(huán)節(jié)中可以對(duì)投機(jī)行為產(chǎn)生一定的擠壓作用。總體而言，差異化信貸政策可以有效分配資源，解決市場需求。”李唯一認(rèn)為。
銀行偏向保障性住房貸款
在銀行開發(fā)貸方面，隨著房地產(chǎn)債市融資成本上升，加上去通道等金融監(jiān)管政策的推進(jìn)，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎，房地產(chǎn)融資開始回歸到銀行貸款這一傳統(tǒng)渠道。 過去一年多時(shí)間，通過資管業(yè)務(wù)將銀行表內(nèi)資產(chǎn)騰挪到房地產(chǎn)開發(fā)成為重點(diǎn)監(jiān)管的領(lǐng)域。監(jiān)管層對(duì)涉房貸款加強(qiáng)核查管控，嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)變相輸血房地產(chǎn)，行業(yè)整肅效果顯現(xiàn)。
“綜合各個(gè)渠道的融資成本、融資難度來比較，能夠通過銀行貸款是最好的。但銀行給房地產(chǎn)商放貸的條件越來越收緊，從房企篩選上，前幾年還會(huì)看百強(qiáng)房企，后來縮減到看排名前50家房企，據(jù)了解目前只有全國排名前20或30家房企能從銀行貸到款，額度規(guī)模和成本也比排名靠后的要更有利。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。
但2018年以來，已有銀行暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。以上海為例，央行上海總部公布的信貸數(shù)據(jù)顯示，1月份至2月份住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款同比分別少增；而保障性住房開發(fā)貸款同比多增。
央行上海總部最新數(shù)據(jù)顯示，2月份上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加56.49億元，同比少增17.73億元。按貸款用途分，住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款分別同比少增18.3億元和9.64億元；保障性住房開發(fā)貸款增加11.99億元，同比多增5.56億元。
對(duì)銀行資金更多涌向了保障性住房，李唯一認(rèn)為：“目前市場中主旨是房住不炒，住有所居，減少可能出現(xiàn)投機(jī)行為的房產(chǎn)開發(fā)資金支持，加大對(duì)保障性住房的扶持，在資金資源一定的情況下，達(dá)到合理分配資源。初步預(yù)測，未來很長一段時(shí)間內(nèi)，數(shù)據(jù)變化趨勢將會(huì)延續(xù)，對(duì)保障性住房的扶持力度只增不減。”
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