年報披露季，與亮眼的業績數據一樣，房企爭相擴大規模的“目標”再次觸動業內神經。“兵馬未動、糧草先行”，要在這場“規模之戰”取得先機，充足的土地儲備是房企決勝的關鍵。
正值調控進入深水期，新的土地招拍掛規則層出不窮，房企拿地難度不斷上升。于是曾經在公開市場角逐的房企們，開始轉戰城市更新、股權并購等層面加碼土儲。
值得玩味的是，在這場土儲“暗戰”中，許多喊出規模目標的房企在對外公開披露土地儲備情況時，紛紛亮出“貨值”這一指標，引人深思。這一數值是如何被計算出來的？它能夠客觀地反映房企目前真實的土地儲備情況嗎？
房地產行業的集中度正在進一步提高，這是所有從業者的共識。
此種態勢下，不少房企開始走上沖擊規模的道路，很多中小型房企紛紛喊出千億目標。先有面粉才有面包，房企對規模的追求因而延伸至土地市場上。在這個領域，房企的競逐已不僅局限于公開市場，更多的“暗戰”在城市更新、股權并購等層面體現。
正值年報披露季，房企的土地儲備情況也在年報中有所體現，包括布局區域、土儲面積等。《每日經濟新聞》記者注意到，很多中小型房企都以“貨值”這一指標來展示沖擊規模的信心。那么，這一指標是如何被推算出來的？它能夠客觀地反映房企目前真實的土地儲備情況嗎？
規模賽跑
在2018年3月26日的恒大業績發布會上，恒大董事局主席許家印預言，到2020年房地產“前三”的銷售額門檻將是8000億至9000億元；“前十”則為5000億元，市場占有率將由目前的不到25%提高到40%。
中指院數據顯示，2017年全國房企拿地金額排名第一的是碧桂園，金額為2674億元，也是唯一一家拿地金額超過2000億元的房企，萬科、保利、恒大和中海則位列拿地千億陣營；這五家均是銷售額超過2000億元的房企，合計拿地8421億元，占TOP50企業的33.2%。
雖然上述五家房企并沒有全部對外透露2018年的銷售目標，但他們的野心依然可見一斑。在碧桂園2017年全年業績發布會上，碧桂園總裁莫斌說，“不設銷售目標，并不代表對自己沒有要求。集團提出了要求，我們要在去年的基礎上實現持續的增長。只不過增長的幅度，要根據市場情況、管理能力、人才團隊水平來看”。這意味著，碧桂園2018年實現的銷售額將至少超過今年的5508億元。
此外，中海也對外表示，要實現又好又快地增長，并將2018年的拿地金額預算提高到1350億港元。保利則提出了未來三年重回前三的目標。
將目光轉向大宗收并購，大型房企依然唱主角。例如去年，萬科以551億元競得廣信房產資產包；融創以總代價438.44億元收購13家萬達文旅城91%的權益等。
因為在公開市場和大宗并購領域很難與大型房企賽跑，不少沖擊規模的中小型房企轉向城市更新與股權收購等領域。一個典型的例子是，福晟集團發布的公開資料顯示，過去兩年來，福晟集團依靠并購拿下72個項目。其中，鄭州區域擁有土地面積達1.62萬畝。
中小型房企轉向這一領域的原因除了公開市場拿地不易外，還有一些制度上的設置讓他們具有一定優勢。一名從事舊改拿地的投資公司高管向《每日經濟新聞》記者分析指出，在深圳這個市場，中小型房企更加靈活，他們更愿意花時間扎根在一個項目上深耕到底，一些大型房企不一定愿意這么做，因為可開發的土地有很多。
一名龍頭房企中層管理人士的說法也可以印證這一點。他向《每日經濟新聞》記者指出，很多舊改項目的推進周期和推進過程復雜，他們公司在這一領域參與甚少，因為“推不動，也不去管了”。
貨值真相
值得玩味的是，許多喊出規模目標的房企在對外公開披露土地儲備情況時，常用的一個指標是“貨值”。這一數值是如何被計算出來的？《每日經濟新聞》記者從多名開發商管理層、房企投資部人士和第三方房企戰略顧問獲得的信息是，土地貨值粗略估算的方法是：土地面積乘以預估容積率乘以單方建筑市場售價（即房價）。
但是這一計算方法本身是否客觀值得推敲。一名中型房企投資部人士告訴記者，貨值通常是房企內部用于確定自己當年的銷售目標而定的。一名龍頭房企的首席運營官也表示，在他們公司，只有進入到正式運營階段的土地才能夠計算入貨值，公司對此有非常嚴格的要求，“是不可以用來衡量土地儲備的”。
一個貨值應用的例子是中海地產對于2018年銷售目標設定的解釋。2017年度的業績發布會上，中國海外發展董事局主席兼行政總裁顏建國指出，2018年中海地產可售貨值大約有5550億港元，預計銷售目標2900億港元，大概是52%左右的去化率。
一名龍頭房企城市總經理向《每日經濟新聞》記者分析了用貨值來衡量土地儲備可能存在偏差的地方。他指出，用貨值來衡量土地儲備的情況大多出現在有很多城市更新項目的房企身上，很多房企項目本身都沒拿穩、地的主體都沒有確認，就開始計算貨值。即使是已經確認是自己的地了，但是這中間還有預估容積率和房價，這兩個因素會對最終貨值估算造成偏差，因為容積率沒有正式報建之前無法最終確定，而房價多數是房企根據周邊情況推算出來的，都存在不確定性。
上述房企投資部人士指出，城市更新項目即便有貨值在那里，但這些貨值釋放所花費的時間可能很長。可供印證的例子是濱江地產，其曾將深圳作為主戰場之一，是目前在深圳龍華的項目推進受阻，暫未能為集團貢獻銷售額。
2018年3月23日，濱江集團公告因向深圳市相關主管部門申報城市更新計劃實施上的不確定性，深圳龍華區安豐工業區地塊城市更新改造項目目前仍尚未辦理完成前期項目審批手續。公司經研究決定，在《光大信托-安遠集團單一資金信托》期限屆滿后，將先行按照《光大信托-安遠集團單一資金信托之信托合同》以及《深圳市安遠控股集團有限公司與光大興隴信托有限責任公司之股權轉讓及回購合同》的約定，要求安遠控股履行回購義務并立即支付回購價款（含本金8.6億元及合同約定的其他回購價款）。
“中小型房企對外釋放貨值可能有各種各樣的考慮，但業內一般不以這個指標來衡量企業的發展前景。所謂的‘貨值’如果全部都是城市更新項目，那也許賣幾十年都沒問題。”上述龍頭房企城市總經理指出。
《電鰻快報》
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