海南省政府拿出了“壯士斷腕”的決心，市場也迅速給出“反饋”。4月24日，《每日經濟新聞》記者在海口、三亞等多個樓盤走訪時看到，不少樓盤現場僅有零星的幾個訪客，一些接待中心甚至沒有銷售人員，多數樓盤“無房可賣”，市場十分冷清。一些中介轉向推售未對外地人限購的商鋪或是40年產權的商業公寓，也未能受到購房者青睞，海南樓市進入“速凍”模式。 

  海南樓市迅速“冰封”多數樓盤“無房可賣”

  海南的購房需求主要來自島外。鏈家提供的數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%，而這部分需求目前正在被抑制。

  事實上，在宣布“全域限購”之前，海南去年以來已經歷經了數次調控加碼，并非毫無征兆。尤其是今年3月以來，海南省已經頒布了多個樓市調控政策或規定，從區域限購、提高公積金首付比例，到對炒作或哄抬房價的違法違規行為進行懲治等。

  漸進式的調控加碼并沒有讓從業者嗅到“危險”的氣息，很多人都低估了政府調控樓市的決心和力度。在“全域限購”執行細則尚未出臺之時，仍有一些從業者心存“僥幸”。“辦法總是想出來的，還是有很多可以操作的空間，或許可以補交社保啊什么的，等等看吧。”在海南從事了兩年房地產經紀業務的小林說。

  不過在細則發布后，他最后的希望也被澆滅了。這份細則幾乎全方位圍堵了島外的“購房客”，商品住宅（普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產權式酒店客房等全都在限購范圍內，假結婚、假離婚騙購等行為也將被懲戒，且不得通過補交個稅或社保等方式來獲得購房資格。小林說，“這是終極版限購了，全劇終了。”

  《每日經濟新聞》記者以購房者身份詢問了海口西海岸片區、觀瀾湖片區等數個樓盤置業顧問“如何獲得購房資格”時，對方均表示沒有任何操作的空間。“如果你沒有社保這些也不是戶籍人口，完全沒有辦法。我這幾天也接到很多客戶問我是否可以幫忙做社保的，但真的不行。現在正值風口浪尖，沒有開發商敢這么做。”海口一名置業顧問告訴記者。

  海南省政府甚至沒有給從業者和炒房者留下一點“上末班車”的機會。4月22日晚間8點，海南省召開新聞發布會宣布了“全域限購”的消息，文件中指出“通知自發布之時起施行”。“晚上8點前簽約的還沒問題，但是8點后我們也沒辦法。沒有給我們任何一點時間。”上述置業顧問表示。

  市場迅速冷卻了下來。4月24日，《每日經濟新聞》記者在海口觀瀾湖片區一樓盤的營銷中心詢問是否可以看房時，接待人員表示，“都沒房賣了，還看嗎？”在售樓部的沙盤處還站著三兩組看房客戶。

  這是整個海南樓市的一個縮影，也是海南目前各樓盤的常態。在記者走訪的多個樓盤中，均僅能見到零零星星的看房客戶，且據置業顧問介紹，“成交很少，他們也都在觀望。”

  一些外地的意向購房者在限購令出臺以后，也迅速放棄了在海南購房的想法。做分銷渠道的小唐對《每日經濟新聞》記者說，他前幾天接了一組客戶，但因為新政出臺“就走了”。“有個北京的客戶，成交意向特別強，我帶他看了兩次，本來是很有希望成交的。但是限購一出來之后，當天晚上他就飛回去了。”

  在三亞沿海的一個樓盤，記者以購房者身份在現場看到，一名置業顧問在為意向客戶講解完樓盤之后，客戶最終表示在政策出臺之后，市場可能存在調整的空間，目前暫不考慮購房。“這樣的情況估計以后還會很多，而且可能會越來越多。”此名置業顧問表示。

  商業用房“加緊推售”產權受限別墅“以租代售”

  需要提醒的是，海南目前并未將商鋪、寫字樓納入限購范圍，一些在商業用地上建的商住公寓樓盤置業顧問表示，這種類型的物業目前島外購房者仍可以不需要購房資格即可購買。而還有產權受到限制的別墅物業，則通過疑似“以租代售”的方式流入市場。

  “最近幾天帶看的基本上都是商鋪、寫字樓，商業用地性質的產品目前還不限購。島外的購房者現在就只能看這些、買這些。”置業顧問小李對《每日經濟新聞》記者說。

  記者以購房者身份走訪了位于海口西海岸的廣粵錦泰首座，該項目正在順銷階段，用地性質為商業金融用地。據廣粵錦泰首座的微信公眾號介紹，項目共配套有六棟獨立形態的小商業和一棟雙子塔公寓。而記者從現場了解到的情況是，項目正在推售建筑面積約55～89平方米精裝的2房和3房公寓。現場銷售人員表示，都是一戶一證，不限購。

  記者提出是否可以參觀樣板房時，現場銷售人員表示，目前沒有樣板房可參觀。不過從現場銷售人員的介紹再結合微信公眾號的描述，廣粵錦泰首座是一種類似于住宅的公寓產品，其具體表現在：有客廳、臥室和廚房等功能區；但是和大部分商務公寓產品類似，這類產品也不通燃氣。

  在西海岸的另一個同樣在商業用地上打造公寓產品的樓盤上，現場的銷售人員也指出，他們正在做培訓，準備加緊推售，“擔心有政策加碼。”

  一名接近海口官方的人士指出，確有部分公寓產品由于是40年產權的商業用地，因而不限購。至于未來是否有升級加碼調控此類物業的可能，此名人士表示暫不清楚，但嚴調控的基調不會改變。

  一些用地性質特殊的別墅物業，也正在以特殊的方式流入市場。記者以購房者身份在三亞的一個別墅樓盤現場了解到，該樓盤本身用地性質為文體娛樂，用地年限為50年，在售部分的別墅并沒有獨立產權，目前以“以租代售”方式流通。

  該樓盤采取的銷售方式是：如果確認租50年，那么客戶需一次性繳納總房款70%的費用并與開發商先簽訂20年的租約（目前政策規定租賃合同最長20年），以后續簽不需要任何費用；如果最終能夠辦下來獨立的產權證，則需要繳納總房款剩余的30%部分，反之，則上述總房款的70%即是最終的購房費用。

  該樓盤的一名分銷人員指出，沒有產權是因為三亞規定商業用地只能外售30%，其余70%必須自持，目前在售的屬于70%部分，因此沒有獨立產權。“早期賣的那些是有獨立產權的，但現在這部分沒有了。”

  記者查詢到與之相符合的政策是：2017年5月，三亞發布的限購政策中規定“三亞產權式酒店項目銷售比例不得高于該項目客房總面積（或客房總套數）的30%，其余70%必須用于自持經營使用”。

  據《每日經濟新聞》記者從多名海南房企、中介人士處了解到，目前海南本地別墅物業處于上述情況的并不在少數，大多均采取上述方式入市。

  但是多名海南開發商人士、中介人士也向記者提示了此類物業的風險。一名在海南從事多年房地產開發的人士指出，這類物業在開發商名下而不在個人名下，是沒有保障的。“雖然你簽了租賃合同，但是物業產權在開發商名下，即使是拿去作抵押你也不知道。建議不要介入此類物業，風險很大。”

《電鰻快報》