聽說丹東的房?jī)r(jià)突然大漲，我并不驚訝。當(dāng)然有個(gè)別媒體尤其是某些自媒體標(biāo)題黨的成分，但透過這一現(xiàn)象，我看到的是，投機(jī)投資買房的群體一直都潛伏著，任何地方樓市的風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)一涌而出，殺傷力之大遠(yuǎn)超“蒜你狠”。
此前我已多次說過，投資買房蔚然大觀，與過去多年房地產(chǎn)市場(chǎng)單邊上揚(yáng)的發(fā)展軌跡有關(guān)。幾無風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)豐厚，有此敏銳意識(shí)的樓市投資者籍此實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)財(cái)富積累。如今財(cái)富增長(zhǎng)的故事總是更具傳染效應(yīng)，也因此，投資買房被時(shí)間催化為一種強(qiáng)悍的社會(huì)心理。
“房住不炒”是抑制樓市投機(jī)需求的一劑良藥。但正如社會(huì)性癥候非一日功成，醫(yī)治亦非藥到病除。比如去年，一二線熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸愈發(fā)嚴(yán)格，但三四線城市交易量卻雀然突起，很大原因就是外溢的投資需求在推動(dòng)。
剛看到我們記者一篇稿子，有家叫優(yōu)必選的機(jī)器人企業(yè)，剛完成C輪融資8.2億美元，而去年就有一批機(jī)構(gòu)排隊(duì)哭著喊著要投它（“想投的人實(shí)在太多了”）。固然，優(yōu)秀的企業(yè)總是投資機(jī)構(gòu)的追捧對(duì)象，但另一方面，何嘗不是民間資本相當(dāng)龐大之故？
從這個(gè)意義上說，熱愛買房的朋友，也是因?yàn)槭掷镉胁环频拈e余資金可供投資。投資資金本質(zhì)上是趨利的資本，你要按住它，也只是暫時(shí)的，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，還得給它釋放的管道。這幾年，理財(cái)領(lǐng)域的監(jiān)管越來越嚴(yán)，最近出臺(tái)的資管新規(guī)據(jù)說又將分流萬億級(jí)的資金出來。
有堵還得有疏。要防止、抑制這些資金流入樓市，就要辟出新的渠道來承接、容納之。多年前我就呼吁在盡快發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金。當(dāng)然，即使RETIs市場(chǎng)建立起來了，收益率也完全不能跟這些年的投資買房相比。
要破除投資買房的迷障，就必須打碎其暴利心理預(yù)期。除了以限購(gòu)限售等行政手段抬高投資門檻外，還要大幅增加投資成本。這方面，對(duì)持有超出合理消費(fèi)的部分房產(chǎn)征稅，是適宜的選擇。我個(gè)人的建議是，盡快公布征稅標(biāo)準(zhǔn)的框架（征求意見稿），可供投資者調(diào)整預(yù)期——也就是，除了買房，你還可以買點(diǎn)別的，實(shí)在不行，去壯美的祖國(guó)山河旅游。
很多個(gè)人投資者存在嚴(yán)重的買房偏好，并形成了一定的路徑依賴。推而廣之，往大里說，很多地方的經(jīng)濟(jì)體系里，也存在房地產(chǎn)的路徑依賴。有幾個(gè)數(shù)字想必你已經(jīng)看煩了，過去多年，直接間接與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸占銀行信貸的約四分之一；土地出讓收入以及直接間接與土地、房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)收入占據(jù)財(cái)政收入的最大份額。
理論上，誰都明白，房地產(chǎn)擠占的資源過多，持存的份量太重，是不正常的。同樣，我們也知道，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是有傷害的。沒聽說某某地方振興是靠房地產(chǎn)。但能夠以較高價(jià)格出讓一幅土地，商品房成交量能保持增長(zhǎng)，多數(shù)地方也不忍心拒絕。
客觀來說，短期內(nèi)，房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的地位，尚無可替代者，房地產(chǎn)失速下行也可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的太大波動(dòng)。但拉長(zhǎng)時(shí)間，中期來看，不把房地產(chǎn)占據(jù)的資源份額降下來，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就很難實(shí)現(xiàn)。我個(gè)人理解，我國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展的過程，也是房地產(chǎn)角色逐漸弱化的過程。
現(xiàn)實(shí)已然如此清晰。對(duì)個(gè)人投資買房者：短期內(nèi)，要堅(jiān)持抬高門檻，今年若條件成熟，可公布持有環(huán)節(jié)征稅的框架，扭轉(zhuǎn)其投資預(yù)期；中期，要采取包括稅收等手段，建立完善的機(jī)制制度，將投資性資產(chǎn)擠出一部分，并構(gòu)建新的穩(wěn)定投資渠道；中長(zhǎng)期，將住房投資偏好，引導(dǎo)到新的消費(fèi)熱點(diǎn)，成為可靠而強(qiáng)大的內(nèi)需增長(zhǎng)力量。
對(duì)各地來說，短期內(nèi)，行政手段不可放松，堅(jiān)決遏制投資買房的比例，一二線城市之外，三四線正在醞釀成為熱點(diǎn)的城市，也要隨時(shí)加入限制措施；中長(zhǎng)期，還是要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，扶持先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，培育新的消費(fèi)熱點(diǎn)，以符合中央提出的高質(zhì)量發(fā)展的要求。
我們處于轉(zhuǎn)型期的巨型經(jīng)濟(jì)體，目前又面臨復(fù)雜的國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境，如何處理房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的位置關(guān)系，殊為不易。我個(gè)人的建議是，除非出現(xiàn)異常困難的情況，否則不宜再將房地產(chǎn)作為救市的角色。過往實(shí)證經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)祭出，短期可見速效，中期則會(huì)讓經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)既有的痼瘵更加固化，從而為下一步深化改革徒增難度。
我國(guó)有著寬厚的經(jīng)濟(jì)縱深和市場(chǎng)韌性，抵御國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)沖擊的能力也越來越強(qiáng)。隨著發(fā)展質(zhì)量的提升，即使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曲線略有下移，也完全不用過度擔(dān)心。曾經(jīng)以投資買房為業(yè)的朋友，也要適應(yīng)新的變化才好。
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