多數(shù)分析人士認為，政策和市場的博弈期即將到來。未來房地產市場走勢仍將出現(xiàn)區(qū)域分化，但將主要取決于政策調控的力度。雖然部分城市房價上漲動力仍在，但在調控壓力下，仍將以穩(wěn)為主。
在二三線城市的推動下，今年房地產市場的“小陽春”跡象隱約浮現(xiàn)。
易居房地產研究院5月18日發(fā)布報告顯示，5月上半月，40城住宅成交1244萬平方米，為今年以來最高水平；環(huán)比增加33%，同比減少4%。其中，二線城市和弱調控、未調控三四線城市成交量上升幅度較大。
而據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，4月單月，全國商品房成交面積同比和環(huán)比雙雙下滑，同比下滑的情況還是近兩年來首次出現(xiàn)。
雖然兩組數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑并不一致，但從很多二線城市排隊搖號、人才落戶搶房等現(xiàn)象不難看出，需求潛力仍然存在，短期內市場仍有較強的升溫動力。易居研究院認為，考慮到房企推盤加速，預計五月成交量將有明顯上行，但同比增幅仍將處于負增長區(qū)間。
弱調控城市升溫
5月上半月，易居研究院監(jiān)測的4個一線城市新建商品住宅成交面積為79萬平方米，環(huán)比4月上半月增加20%，同比減少19%；18個二線城市新房成交827萬平方米，環(huán)比增加32%，同比減少2%；18個三四線城市新房成交338萬平方米，環(huán)比增加39%，同比減少4%。
從調控嚴厲程度來看，7個調控較嚴的三四線城市（限購限貸）新房成交面積環(huán)比增加12%，同比減少14%；11個未調控或弱調控三四線城市（未限購或限貸）該數(shù)據(jù)環(huán)比增加56%，同比增加1%。
整體來看，二線城市和弱調控、未調控三四線城市成交量上升幅度較大。二線城市中，由于成都在5月15日升級了樓市調控政策，僅5月8-12日5天就成交了約20萬平方米，相當于4月上半月成交量的1.1倍。
弱調控、未調控三四線城市中，襄陽、徐州、韶關、溫州等地環(huán)比漲幅較大，均在100%以上。
易居研究院指出，今年前3個月的上半月，40城新房成交量持續(xù)回落，受推盤量增加影響，4月上半月成交量小幅上升，5月進一步上升至年內最高水平。
該機構表示，一方面，受開發(fā)商中期業(yè)績沖刺影響，4月底以來各地推盤量有所提升；另一方面，在限價環(huán)境下，新房性價比相對較高，因此需求并不弱。
根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，4月單月，全國商品房成交面積同比和環(huán)比雙雙下滑，同比下滑的情況還是近兩年來首次出現(xiàn)。雖然兩組數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑并不一致，但房企人士普遍認為，很多二三線城市的需求潛力仍然存在。
近期，成都、西安等城市出現(xiàn)萬人搖號、排隊買房等現(xiàn)象，凸顯出短期供需關系的緊張。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道表示，近期釋放的購房需求，主要由兩部分構成：一是被調控政策壓抑，二是落戶新政帶來的新增。
上述機構還表示，今年初至5月上半月，40城新建商品住宅累計成交面積10256萬平方米，同比下降5%，降幅較前4月累計基本持平。一線和二線城市累計成交面積分別下降41%和6%，三四線城市累計成交面積上升13%。
政策博弈期將至
交易量的升溫，還有庫存不足的因素。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，截至2018年4月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。自2015年以來，百城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性下跌態(tài)勢。其中，二線城市跌幅最大。
從去化周期來看，4月份，一、二、三四線城市新房存銷比分別為12.8、9.9和10.4個月，均低于12-16個月的合理區(qū)間。其中，三四線城市的去化周期達到了最近9年的最低值。
據(jù)21世紀經濟報道了解，在很多實施“限價令”的城市，房企選擇暫緩推盤，加劇了短期內的供應緊張。在西安的曲江新區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)，成都的高新南區(qū)、天府新區(qū)等熱點區(qū)域，開發(fā)商普遍向21世紀經濟報道反映，預估的去化周期在4個月以下。
中原地產首席分析師張大偉認為，在監(jiān)管層的督促下，很多熱點城市從去年開始加大供地，但由于各種原因，目前尚未形成有效的住宅供應。因此，在這些城市，市場出現(xiàn)了階段性供應缺口，供需基本面已經發(fā)生變化。
正是此類原因，也導致房價出現(xiàn)抬升勢頭。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年4月，70城新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.59%，漲幅連續(xù)兩個月擴大；二手房漲幅為0.48%，連續(xù)三個月擴大。
對于未來的市場走勢，某上市房企負責人給出“中性”的評價。他向21世紀經濟報道表示，從各地涌動的需求來看，市場不會太差；從調控政策的擴圍和加碼來看，市場也不會過于樂觀。未來的走勢如何，要取決于政策力度。
今年“五一”前后，住建部共兩輪約談了12個熱點城市，并再度強調“堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松，落實地方調控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。此后，樓市調控政策迎來新一輪加碼。被約談的城市中，已有7個出臺了調控政策，其他城市也有強化調控的動作。
多數(shù)分析人士認為，政策和市場的博弈期即將到來。未來房地產市場走勢仍將出現(xiàn)區(qū)域分化，但將主要取決于政策調控的力度。
易居研究院表示，未來政策面仍然是以穩(wěn)為主，樓市調控政策將保持延續(xù)性和穩(wěn)定性。考慮到房企推盤加速，預計五月成交量將有明顯上行，但同比增幅大概率仍處于負區(qū)間內。 對于房價變化趨勢，多數(shù)分析人士認為，雖然部分城市房價上漲動力仍在，但在調控壓力下，仍將以穩(wěn)為主。
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