通過資本市場以舊還新來獲得所需運營及投資資金，是開發商融資的重要手段。然而這種以舊還新的方式，將面對更加苛刻的規定。通過窗口指導，公司債與票據的互還、互償將難以為繼，監管層也將就此展開摸底排查。
隨著近期各地各監管部門出臺諸多金融、現房銷售等方面的政策，下半年開發商的資金正面臨更大的考驗。房產機構認為，鑒于地方政府抑制房價上漲和穩定住房市場的決心堅定，今年住宅價格將受到下行壓力。
仲量聯行住宅部總監周靜認為，之后的兩個季度包括限價在內嚴格的調控政策，將繼續保持甚至有加碼的可能性。出于金融及各地調控政策的壓力，下半年將有更多的開發商會受到資金壓力而加快開盤速度。“預計今年下半年新增供應的增加將帶動銷售量回暖。不過在政府限價政策下，價格將有下行壓力。”周靜說。
房企融資用途受嚴格監管
近日市場傳出消息稱，監管層通過窗口指導收緊了對房企的融資檢查。這項排摸的主要內容，是針對公司債與票據的互還、互償。
此前公司債與票據之間可以互還，但按窗口指導的新規定，公司債只能還公司債、票據只能還票據。從分管領域看，公司債融資由交易所監管，票據則由銀行間市場交易商協會監管；這項檢查將由交易所和銀行間協會通過分別檢測自身相關部門展開排摸。
對于發放新債券，操作層面也有了新的精神：舊債到期或長租公寓，開發商才有發行新債的可能。
分析人士指出，窗口指導的這種操作，從源頭收緊新增發債的同時還對以舊還新用途做出明確強調，其實是對資金流量、流向的雙重規范。
仲量聯行市場研究部總監姚耀認為，開發商從資本市場獲得新資金的規模預計會繼續有所收縮，而對融資使用用途的規范，讓房企以舊還新的接力融資變得更加困難。
不只是對融資用途進行規范，在資金源頭，開發商融資的數量和規模，已經出現大范圍縮水。中止以至終止發債的房企，已經有近20家。
“從多個類型債券發行中止的現象中，傳達出重要的資本市場信息。按當前的市場及政策走向來看，上半年資本市場收緊融資的勢頭將在下半年延續。”姚耀表示。
隨著上交所7月12日一則公告，保利置業從6月19日中止發行15.14億元資產支持證券到7月12日終止，保利置業申請發行的這項購房尾款ABS融資宣告流產。
保利置業ABS支持證券從中止到終止還不到一個月，而在此之前已經有二十多家房企的融資處于中止狀態。
6月15日金融街中止了一筆50億元公司債券，合生創展等多家房企債券均遭中止。有機構統計，今年上半年共24家房企欲發行公司債1125億元，然而中止的次數則達到21次。
對于房企融資渠道的收緊，第一太平戴維斯中國市場研究部助理董事張琳認為，金融機構持續去杠桿，將對樓市和房企產生影響。而下半年房地產的融資形勢也不容樂觀。
“開發商融資渠道收緊、新增融資規模縮減的態勢，預計不會發生根本性轉變。對開發商來說，過多冀望監管層在融資政策上放水不太現實。通過加快銷售來回籠資金，保證現金流安全，應該是每一家房企排在前位的重要議題。”張琳表示。
地方不斷加碼樓市調控
對融資源頭監管加強的時候，地方正經歷一波新政出臺的小高峰。除了限購、限貸、限價、限售等措施，一些城市將開發商銷售的門檻抬得更高：達到現房才能銷售。
7月17日廣東省江門市住建局公布了商品房現售管理辦法的征求意見稿。這份意見稿除了要求未辦理過商品房預售許可的項目，不得通過認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，這份意見稿還明確規定，自2018年10月1日起，江門市商品房銷售將實行現售備案制。
有分析人士認為，現房銷售將延長開發商投資和資金回籠周期，將對開發商資金產生一定壓力。不過也有專家認為，江門市現房銷售的這種措施是否會在其它城市復制，還是個未知數。
在江門市之前，南京于2016年在土地出讓環節就提出對開發商現房銷售的要求。今年正值這批現房上市銷售時期，預計將有超過66個項目。不過南京土地出讓政策近期也發生了微妙變化。
7月17日南京推出的幾幅住宅地塊出讓條件中，悄然取消了現房銷售條件，而改為競建自持商品住房面積。此前南京在土地競拍規則中明確，土地競價達到最高限價90%時，該地塊商品住房必須現房銷售。
南京在土拍環節取消現售房規定，業界認為這與樓市價格上揚速度較快、項目上市時間的延長在樓市上升期、一定時間減少市場供應量的時候反而有利于開發商在樓市上揚期獲得更多利潤。
業內機構一位分析師指出，如果改為現房銷售+增加自持比例，并對自持年限、不得變相轉讓等提出更多要求，將對開發商資金產生重要影響。但即使是這樣，對開發資金鏈相對充裕的開發商來說，自持部分如果做成長租公寓，開發商仍然可以通過資本市場融資獲得流動性。
在姚耀看來，無論是資金層面還是各地樓市政策的陸續出臺，下半年樓市都將延續資金持續緊張的態勢。由于一些房企擴張速度過快，資金回籠將面臨挑戰。但另一方面，各種調控措施的出臺，調控的手段除了著眼于資金，關鍵在于改變市場預期。
“如果購房者、開發商、投資市場認為樓市發展前景很好，只要有機會入市，無論是購房者還是開發商，都會持續將資金投入這一市場。”姚耀認為。
張琳也認為，雖然出現這么多政策，但買家入市、開發商加杠桿買地擴張的一個重要背景，是這些市場參與者堅定看好未來樓市。“金融政策與地方政策的不斷疊加，可能對樓市前景預期轉變產生重要影響。如果購房者、開發商出現適當觀望情緒，將在一定程度上減緩流入樓市資金速度，市場樓市追捧的熱度將隨之明顯下降。”張琳表示。
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