9月初，有媒體報(bào)道稱，“深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司”即將更名為“深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司”。對(duì)此，萬(wàn)科回應(yīng)稱，深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司的確將進(jìn)行企業(yè)名稱變更。

　　作為萬(wàn)科董事會(huì)主席的郁亮曾公開表示，“十年后，萬(wàn)科還會(huì)是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營(yíng)了。”

　　從最初打著“為住宅做配套”的旗號(hào)試水商業(yè)地產(chǎn)，到將長(zhǎng)租公寓列入核心業(yè)務(wù)，萬(wàn)科以住宅業(yè)務(wù)為起點(diǎn)，將版圖觸角伸向多個(gè)領(lǐng)域，涉及商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、教育、養(yǎng)老、冰雪小鎮(zhèn)等。正如萬(wàn)科所言，其經(jīng)營(yíng)范圍不斷擴(kuò)大。

　　在萬(wàn)科進(jìn)行多元化的過(guò)程中，作為優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的商業(yè)和物流地產(chǎn)已找到穩(wěn)定的發(fā)展模式，但被確立為核心業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓，卻面臨行業(yè)前景未知、盈利難等考驗(yàn)。

　　走入“無(wú)人區(qū)”的萬(wàn)科，其多元化之路會(huì)順利嗎？

　　優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的操盤邏輯

　　剝離、獨(dú)立、收購(gòu)，這是萬(wàn)科多元化過(guò)程中的關(guān)鍵詞。

　　2016年8月21日，萬(wàn)科宣布以129億收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%股權(quán)。后者前身為深圳國(guó)資旗下的深國(guó)投商置，曾不斷被注入金融基因，與其有過(guò)交集的包括大摩、黑石集團(tuán)等資金方，也有美國(guó)西蒙地產(chǎn)和凱德這樣的開發(fā)商。

　　借此背景，印力集團(tuán)開創(chuàng)了“金融+開發(fā)+商業(yè)”的全新模式，曾發(fā)行總額逾10億人民幣的商業(yè)地產(chǎn)信托產(chǎn)品，也曾在2010年發(fā)行和募集過(guò)華潤(rùn)零售地產(chǎn)發(fā)展基金。金融底色明顯的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力亦不落下風(fēng)。

▲萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)方面布局清晰。

　　這或許是萬(wàn)科收購(gòu)印力集團(tuán)的原因。畢竟萬(wàn)科早在2009年便已進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模雖大卻并不出彩。

　　萬(wàn)科商業(yè)的前任負(fù)責(zé)人丁長(zhǎng)峰曾對(duì)媒體表示，看實(shí)體項(xiàng)目及同資本對(duì)接耗費(fèi)了其極大的精力。丁長(zhǎng)峰是萬(wàn)科老人，一路從普通職員升遷為上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理、萬(wàn)科執(zhí)行副總裁，即便如此，他在接手萬(wàn)科商業(yè)后，仍要重新學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)邏輯。

　　國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)分析：“事實(shí)上，會(huì)做開發(fā)的人不一定擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)，會(huì)做運(yùn)營(yíng)的人也不一定擅長(zhǎng)開發(fā)。企業(yè)應(yīng)該把專業(yè)的事情交由專業(yè)人才來(lái)做。”

　　有趣的是，萬(wàn)科商業(yè)第一任掌門人劉肖在2016年年底曾提到，萬(wàn)科2016年商業(yè)上的最大亮點(diǎn)就是收購(gòu)了印力集團(tuán)，這絕對(duì)是萬(wàn)科里程碑式的動(dòng)作。劉肖當(dāng)時(shí)還表示，單獨(dú)辟出來(lái)的條線肯定比部門制要好得多，萬(wàn)科只有物業(yè)是獨(dú)立的，養(yǎng)老、教育都可以這樣去做。

　　萬(wàn)科收購(gòu)不久，印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)便接替丁長(zhǎng)峰成為萬(wàn)科商業(yè)新任負(fù)責(zé)人。此后，印力集團(tuán)作為萬(wàn)科旗下商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，專注于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理。萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化也終于走出重要的一步。

　　郁亮曾說(shuō)，“除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬(wàn)科未來(lái)有機(jī)會(huì)做得很大，成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的領(lǐng)域一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個(gè)就是物流地產(chǎn)。”

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，萬(wàn)科交由更專業(yè)的印力集團(tuán)打理。物流地產(chǎn)方面，萬(wàn)科的操作邏輯類似。萬(wàn)科參與了物流巨頭普洛斯的私有化，以占股21.4%的微弱優(yōu)勢(shì)成為普洛斯的第一大股東。

　　資料顯示，普洛斯擁有及管理在中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西等地共5500萬(wàn)平方米現(xiàn)代物流設(shè)施組合，也是全球最大房地產(chǎn)基金管理人之一，管理資產(chǎn)約390億美元。借助普洛斯在物流領(lǐng)域的資源和地位，萬(wàn)科無(wú)疑可以加快在該領(lǐng)域內(nèi)的規(guī)模和布局速度。

　　僅就商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)而言，萬(wàn)科在這兩者上的發(fā)展模式已經(jīng)愈發(fā)清晰：獨(dú)立業(yè)務(wù)，以及收購(gòu)相關(guān)公司擴(kuò)大規(guī)模是其重要手段。

▲萬(wàn)科加速物流地產(chǎn)并購(gòu)。

　　不能忽視的是，萬(wàn)科正在成立越來(lái)越多的基金平臺(tái)，這些基金平臺(tái)的投資方向涉及到商業(yè)地產(chǎn)、物流等。

　　在收購(gòu)印力集團(tuán)后不久，萬(wàn)科聯(lián)合招商銀行(28.140, -0.04, -0.14%)設(shè)立兩支商業(yè)地產(chǎn)基金，總規(guī)模達(dá)到128.9億元，其中萬(wàn)科出資50.31億。該基金將用于投資萬(wàn)科或下屬控股子公司所持有的含在建和已完工的42個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目將交由印力集團(tuán)管理。

　　2017年10月，萬(wàn)科出資15億元，與4家公司一同設(shè)立60億元的物流地產(chǎn)基金。于萬(wàn)科而言，成立物流投資基金讓萬(wàn)科有能力實(shí)現(xiàn)在領(lǐng)域內(nèi)借力發(fā)力。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年，萬(wàn)科投資物流項(xiàng)目23個(gè)，投資約17.8億元。最近兩年內(nèi)，萬(wàn)科在全國(guó)取得物流項(xiàng)目用地超過(guò)40宗，幾乎每個(gè)月萬(wàn)科都會(huì)在公開土地市場(chǎng)或者以收購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)項(xiàng)目入賬。

　　2017年萬(wàn)科共成立四支針對(duì)物流、商業(yè)與文化娛樂(lè)領(lǐng)域的相關(guān)基金，再加上對(duì)普洛斯與鏈家的投資，萬(wàn)科2017年投資于多元化業(yè)務(wù)的金額或超過(guò)250億元。

　　黃立沖表示：“成立基金這種方式有利于減少表內(nèi)的負(fù)債，可以把表內(nèi)負(fù)債放到表外。這是一種金融操作手段。”

　　需要指出的是，無(wú)論是印力集團(tuán)還是普洛斯，兩者都有金融產(chǎn)品的操盤經(jīng)驗(yàn)，也都擅長(zhǎng)利用“基金”來(lái)借力發(fā)力推動(dòng)自身業(yè)務(wù)發(fā)展。萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)似乎繼承了這種金融基因，從而謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　核心業(yè)務(wù)前景難測(cè)

　　長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)成為萬(wàn)科繼住宅業(yè)務(wù)后的核心業(yè)務(wù)，但與商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)相比，長(zhǎng)租公寓前途未卜。

　　在9月8日的萬(wàn)科拉薩媒體溝通會(huì)上，郁亮不無(wú)擔(dān)憂地表示，教育、養(yǎng)老、租賃這些多元化業(yè)務(wù)，遇到的不止是經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，還面臨著許多倫理問(wèn)題。“關(guān)于養(yǎng)老業(yè)務(wù)，我現(xiàn)在非常焦慮，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模小概率高風(fēng)險(xiǎn)事件。”

　　郁亮的擔(dān)憂并非沒(méi)有緣由，養(yǎng)老業(yè)務(wù)目前還未出現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)事件，但長(zhǎng)租公寓已經(jīng)站在風(fēng)口浪尖，在經(jīng)歷“中介機(jī)構(gòu)推高房租”、“杭州鼎家暴雷”及“自如甲醛事件”后，面臨的是行業(yè)擔(dān)憂、輿論質(zhì)疑及政府管控。當(dāng)所有目光齊齊看向長(zhǎng)租公寓時(shí)，這意味著行業(yè)內(nèi)所有從業(yè)者都需要謹(jǐn)慎行動(dòng)。萬(wàn)科亦如此。

　　在萬(wàn)科內(nèi)部的策略認(rèn)定中，長(zhǎng)租公寓被視為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略的一個(gè)環(huán)節(jié)。截至目前，萬(wàn)科的泊寓在全國(guó)覆蓋29個(gè)一二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超10萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè)超4萬(wàn)間，分布在北京、上海、深圳、合肥、廈門、重慶、沈陽(yáng)等城市，已形成萬(wàn)科內(nèi)部較大規(guī)模的業(yè)務(wù)分區(qū)。

　　黃立沖告訴無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiacaijing），“地產(chǎn)開發(fā)商做長(zhǎng)租公寓無(wú)異于價(jià)值破壞，效果會(huì)非常差。”

　　他具體分析稱，第一，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商有一個(gè)最大特點(diǎn)，即屬于項(xiàng)目公司，運(yùn)營(yíng)效率和成本都不如專門的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司；第二，開發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域后，從賣房子變成租房子，很可能會(huì)陷入戰(zhàn)略陷阱中；第三，中國(guó)的租金回報(bào)率太低。以澳洲的租賃公司為例，其租金回報(bào)率可達(dá)4%-5%，但中國(guó)的租金回報(bào)率最多2%，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展會(huì)影響地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，并且可能會(huì)增加負(fù)債率。

　　8月3日，萬(wàn)科發(fā)布長(zhǎng)達(dá)293頁(yè)的《萬(wàn)科住房租賃專項(xiàng)公司債券募集說(shuō)明書》，涉及住房租賃內(nèi)容只有5頁(yè)，而關(guān)于長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式的描述，只有400字，剩下的篇幅都在說(shuō)住宅業(yè)務(wù)。萬(wàn)科對(duì)于長(zhǎng)租公寓的租金收益、盈利能力均未做出說(shuō)明。

　　募集說(shuō)明書顯示，此次發(fā)債規(guī)模80億元，主要用在租賃住房上，補(bǔ)充公司運(yùn)營(yíng)資金達(dá)24億元。明顯可以看出，萬(wàn)科在用公司信用背書融資，未來(lái)還債還需要住宅業(yè)務(wù)輸血，直到租賃板塊業(yè)務(wù)產(chǎn)生收益能夠覆蓋所有運(yùn)營(yíng)成本。

　　8月21日，在萬(wàn)科2018年中期業(yè)績(jī)推介上，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝坦承，“我們低估了這個(gè)（長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)）難度。收到房間后，如何及時(shí)供應(yīng)出來(lái)，這中間的時(shí)間差我們控制得不是特別好。”

▲萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展概況。

　　值得注意的是，萬(wàn)科2018年中報(bào)顯示，截至目前萬(wàn)科累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，但開業(yè)僅4萬(wàn)間。剩下未開業(yè)的12萬(wàn)間房，如果未出租還需支付租金的話，假若拿房成本是每月3000元/間，一個(gè)月的成本需要3.6億元，如果12萬(wàn)間房后續(xù)對(duì)外出租為每月5000元/間，一年賺24萬(wàn)元。但這24萬(wàn)元僅僅是租金差所得，尚未減去運(yùn)營(yíng)成本、前期投入成本等。

　　倘若萬(wàn)科無(wú)法加快其長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)速度，加強(qiáng)盈利，長(zhǎng)期發(fā)展下去，很可能會(huì)成為萬(wàn)科的“阿喀琉斯之踵”。

　　郁亮對(duì)媒體表示：“長(zhǎng)租公寓就不應(yīng)該賺錢。”但是不賺錢的業(yè)務(wù)如何讓投資者投資，又如何獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展？

　　萬(wàn)科的2018年中報(bào)顯示，其95%的收入仍然來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從布局多元化業(yè)務(wù)開始，萬(wàn)科僅對(duì)外宣布過(guò)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的拓展成果，并沒(méi)有披露過(guò)具體的營(yíng)收情況。

　　在談到萬(wàn)科轉(zhuǎn)型以及新業(yè)務(wù)時(shí)，郁亮頗為感慨：“今天的我們特別焦慮，焦慮在于如何找到新的發(fā)展渠道、路徑與方法。沒(méi)有現(xiàn)成的道路可以學(xué)習(xí)，這是萬(wàn)科最大的焦慮。”

《電鰻快報(bào)》