2018年以來，北京市多個共有產權房項目在選房階段出現了高“棄購率”的現象，這也讓社會對共有產權房的定位產生了一定質疑。對此，北京市住建委做出回應，當前全市共有64個共有產權住房項目(含轉化項目33個)實現了土地供應，可提供房源約6.55萬套，房源數量與申購家庭數量的供需比從1：400下降至1：7，真正滿足剛需無房群體住房需求，切實落實了“房住不炒”要求。

        一邊是加大共有產權房供地滿足剛需，另一邊卻是低于周邊平均房價30%的共有產權房銷售遇冷，到底是哪個環節出現了問題，這需要從共有產權房政策設計的歷程談起。

        客觀的說，共有產權房有效區分了居住需求和投資投機需求，居住需求方面共有產權房與普通商品住宅并無兩樣，同樣可以實現落戶與子女就近入學，抑制炒作方面則通過產權比例設置和出讓時的多重限制手段發揮作用，只有真正有居住需求的購房者才是潛在購買者，政策設計較此前推出的經濟適用房、自住型商品房而言的確已是一大進步。早期經濟適用房雖然對購買家庭的年收入等多個方面進行了嚴格限制，但由于價格優勢還是吸引了大量投資投機者，此前全國各地陸續出現了多個資質作假購買經濟適用房的案例;自住型商品房是共有產權房的前身，購房者購買5年內不能交易，5年后將收益的30%上交財政后可出售，這一政策雖較經濟適用房已大幅進步，但同樣存在一定漏洞，比如購買時周邊房價為5萬元/平方米，自住型商品房70%售價為3.5萬元/平方米，假如市場房價跌至4萬元/平方米，購買商品房者每平方米會出現1萬元虧損但購買自住型商品房者仍會盈利。也正是存在上述政策的歷史演變，在“房住不炒”的背景下共有產權房才應運而生。

        對購買共有產權房滿足自住需求的工薪階層而言，他們購房時不僅僅關注價格，還會關注交通便利程度、周圍生活和教育資源配套、未來經濟條件允許后賣出換房是否方便等因素。共有產權房的實際銷售情況充分體現了購房者是如何用腳投票的，位于中心城區或郊區交通相對便利的共有產權房基本上推出后可售罄，滯銷的多是位于郊區且交通不便的項目。另一方面，近兩年北京市加大了中小戶型限競房的供地力度，短期大量限競房集中上市同樣對共有產權房形成了較大沖擊。3月北京商品住宅待售面積已達820.2萬平方米，庫存超7萬套，處于近3年的高點位置。同時，新開工的限競房面積仍較大。中原地產統計顯示，今年一季度末，北京共有49個限競房項目取得預售證，累計供應3萬套，供應面積364萬平方米。剛性需求者在選擇時也會充分考慮共有產權房和限競房的種種利弊，位置不好的共有產權房遇冷也就十分正常的了。

        針對上述問題，與時俱進地不斷改進完善共有產權房相關政策、以便其更好地發揮社會保障服務功能也就成了當務之急。

        首先，短期應加大城市中心城區和郊區交通便利地區共有產權房的供給規模，對此，北京市住建委已明確表示近期已經向東城、西城區統籌調配了1200套房源。長期來看，由于中心城開發強度較大，已不具備大規模開發條件，應注重城市規劃與人口分布的有機結合，停止“攤大餅”式的城市擴張模式，學習發達國家都市圈的發展規律，加大力度發展大城市周邊衛星城，輔以衛星城良好的教育、醫療、商業等配套，著力發展市郊鐵路有效連接衛星城與中心城。共有產權房著重布局衛星城既能解決城市中心不堪重負的問題，又能解決剛需購房者擔心的交通與配套問題，一舉兩得。

        其次，當前購房者購買共有產權房存在一個較大顧慮在于共有產權房未來的流轉問題，畢竟誰都不會保證永遠不換房。目前北京市共有產權房規定，取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額，代持機構可優先購買。政府持有的份額不對個人出讓。相比于普通商品房可直接在二手市場上市交易，共有產權房流轉速度注定較慢，決定資產價格的重要因素之一就是資產流轉的難易程度，因而盡快建立促進共有產權房流轉的全市統一交易平臺是提高共有產權房周轉效率并打消購房者這一顧慮的重要手段。對此，市住建委正著手建立代持機構網絡服務平臺。

        再次，北京市房地產市場已進入存量房時代，2018年存量二手住宅成交量占商品房住宅成交總量的86%。未來在代持機構網絡服務平臺建成的基礎上，由代持機構在市場上購買一定存量的二手房進入共有產權房系統可在很大程度上解決當前共有產權房位置不便、配套不全等問題。當然，這會顯著增加政府在共有產權房上的投入。

        綜上，相對于經濟適用房、自住型商品房，共有產權房的制度設計基本上已將投資和投機購房者擋在門外，但由于新建共有產權房位置多處于郊區交通不便之地，疊加短期限競房井噴等因素，短期共有產權房出現了一定程度的市場遇冷，未來需從增加中心城區共有產權房供給、大力發展衛星城、建立促進共有產權房流轉的全市統一交易平臺、探索政府購買存量房變為共有產權房等多個方面改進共有產權房政策，進一步提高共有產權房配置與使用效率，切實落實“房住不炒”。

《電鰻快報》