據中原地產研究中心統計數據顯示，截至7月24日，房企月內融資計劃額度(包括境內融資和境外融資)已接近1800億元，有望繼續維持今年4月份以來，每月2000億元以上的高位。

        “二季度大量房企大額度融資減少，對融資渠道較少的房企來說，壓力很大。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，境外融資對于房企來說并不是主要資金來源，但卻是在港上市房企的重要融資渠道，且面對即將到期的境外債務，這些房企不得不“借新還舊”。

境外融資已超3000億元

        據申萬宏源統計，今年上半年，中國房地產企業累計在境外新發和增發美元高息票據約385億美元，同比增長28%，超過2017年全年發行額，相當于2018年全年發行額的八成，而同期到期的美元債額度約165億美元。而就在7月初聞訊房地產信托融資將收緊后的一周里，又有約15家房地產企業火速在離岸市場發行了總計約50億美元的外債以備糧草。

        由此，截至7月7日，中國房企累計境外融資已超過435億美元，約為2990億元人民幣。加上近兩周碧桂園、中國金茂等房企發布的美元債融資計劃，這意味著今年年內，中國房企境外融資已超過3000億元人民幣。

        “過去兩年，房企擴張較快，借了不少規模較大的債，由于受借款和還款周期的影響，很多房企今年的資金兌付壓力都比較大。”同策研究院總監張宏偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，鑒于資金鏈壓力，過去杠桿率比較高的房企可能出現資金鏈緊張的情況，下半年房企之間的并購案將會隨之增加。

        不過，中信建投首席房地產分析師陳慎則認為，“此次融資政策更多體現為結構化調控和窗口指導，而不是‘一刀切’收緊。融資監管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩房地產市場銷售終端預期，降低房企未來潛在經營風險。”

高杠桿房企財務風險加劇

        “我們跟蹤的30家在香港上市的中資房地產企業，平均凈負債比率在2018年中期達到新高約100%后，2018年末回落至85%(2017年末90%)，預計今年中期可能重新反彈到90%以上，因多數企業上半年又加大了買地力度。”申萬宏源在一份研究報告中表示，而整體的外債比例，預計從去年末的33%上升到今年中期的36%，擁有外債絕對額最高的三家公司為中國恒大、碧桂園控股、中國海外發展，外債占比最大的三家公司為世茂房地產、旭輝控股和禹洲地產。

        “境外融資方面，房企集中尋求海外融資，也將導致境外融資成本的上行，房企將同時面臨高額融資成本及匯率波動的雙重風險，未來利潤增長的不確定性有所增加。”國元國際認為，未來房企境內融資將承受更大壓力，銀行同業授信方面也會更為謹慎，資金成本或有所上行，從而進一步提高房企的境內融資成本和融資難度。

        “從融資成本方面看，大部分房企的資金成本維持在4%-8%之間，平均約為6%。但7月份以來，美元債成本快速上升。”張大偉向記者表示，7月份，房企發布的美元債平均利率已達8%，其中多筆資金成本都超過10%，最高者甚至達到了15%。

        張大偉進一步表示，中型房企為了尋求規模發展仍在加大拿地力度，因此推動了房地產行業的融資需求加劇。不過，近期房企內部更關注資金鏈安全。一般會在銷售回款可控范圍內，進行拿地投資，以尋求安全。

        另有分析人士認為，大型房企由于信用等級較高、融資成本更低，日益主導土地和并購市場，而高杠桿的中型房企由于信用評級較低，融資相對較難，融資成本也高，因此陷入資金緊張的局面，小型房企則處境艱難，甚至賣項目求生。

        值得一提的是，申萬宏源在一份研究報告中表示，高杠桿房企面臨的財務風險再度上升。

《電鰻快報》