10月31日，115家A股上市房地產開發企業三季報全部披露完成，合計實現凈利潤1593.21億元，同比增長15.40%。財報數據雖然亮眼，“金九”成色不足、房企強制員工賣房等消息卻頻頻見報。2019年前三季度，中國房企真實生存狀態究竟如何?

        17家上市房企凈利潤同比翻番

        Wind數據顯示，前三季度A股115家房企合計實現營業總收入13800.40億，同比增22.25%。值得注意的是，按wind提供數據測算，2015年至今，22.25%的營收增幅處于第二低位，增幅最低為2017年，當年前三季度A股房企總營收同比僅增長2.13%。

        此外，前三季度A股115家房企合計實現潤1593.21億元，同比增15.40%。其中，57家房企實現凈利潤正增長，17家房企凈利潤同比翻番。

        以營收絕對值計，綠地控股、萬科、保利地產位列A股房企前三。若將港股內房股業績納入統計，按照克而瑞地產研究和中指研究院的報告，今年前三季度房企銷售業績前三依次為碧桂園、萬科和中國恒大。

        克而瑞地產研究指出，按照可比口徑統計，TOP 100規模房企的累計業績同比增速在4%左右，增速較上半年持平。

        值得注意的是，上述兩家研究機構數據都顯示，前三季度銷售額超千億企業數有所增加。克而瑞地產研究數據顯示，2018年前3季度銷售額超千億房企18家，今年增至21家。中指研究院數據為2018年19家，今年增至20家。

        規模房企業績目標達成不及去年

        依上文數據，或許會讓你認為“深圳2794個土豪搶192套豪宅”是前三季度樓市常態。10月22日，綠地湖南卻傳出了“強制員工買房否則除名”的消息。據報道，綠地湖南今年的銷售情況不佳，事業部卻定下了比去年實際銷售額增加近7成的銷售目標，“公司上下壓力很大”。之后，綠地湖南回應稱，此事系因部門負責人傳達會議精神有誤。

        無獨有偶，9月初，時代中國公司也曾被傳下達賣房指標，若在規定時間內完成不了即被裁員。后雖回應裁員信息不實，卻認可了“全民營銷”的說法。

        銷售壓力大并不僅是綠地湖南和時代中國要面對的問題，克而瑞地產研究指出，2019年前三季度，規模房企整體目標達成情況不及去年同期。

        數據顯示，設定了年內銷售目標的房企中，今年僅有37%的房企目標完成率達到75%以上，去年該比例為59%;今年40%房企目標完成率處于65%-75%區間，去年為36%，大致持平;今年23%房企目標完成率未達到65%，去年僅為5%。

        密集調控&融資收緊

        2019年以來，樓市依舊延續房地產政策持續保持“房住不炒”的定位，融資窗口收緊、房貸制度改革等調控手段相繼推出，房地產市場調控趨于常態化。數據顯示，2019年前3季度全國合計發布房地產調控政策415次，平均每個工作日有2次以上，刷新歷史紀錄。

        10月25日，央行公布《2019年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，房地產貸款增幅持續平穩回落。2019年三季度末，人民幣房地產貸款余額43.29萬億元，同比增長15.6%，增速比上月末低0.6個百分點，連續14個月回落。涉房信貸收緊可見一斑。

        克而瑞地產研究指出，境內融資環境持續收緊，加之房企原有的低成本公司債陸續到期，近期新進行的境內外融資成本均有提高。截至9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個百分點。其中，境外債券融資成本達8.08%，較2018年全年增長0.86個百分點。

        融資成本提高，小型房企受到沖擊頗大。最知名莫過于周曉光、虞云新夫婦的新光集團，因爆出債務危機已申請破產重組。而據人民法院網站消息，截至10月27日，宣告破產的房企已經增至408家。

        此外，頭部房企紛紛放緩拿地。中指研究院數據顯示，2019年1-9月，碧桂園、萬科、恒大、保利、融創等20家重點監測企業共拿地2.4億平方米，同比下降7.9%;累計拿地金額12340億元，同比增長7.0%。

        四季度：降價促銷搶收業績

        中指研究院預測，在行業金融監管強化、融資渠道收窄、銷售回款支撐度不足等背景下，四季度房企資金壓力將進一步凸顯。

        克而瑞地產研究預計，四季度房企整體的供應量將增加，營銷力度也將加強。一方面，從歷年情況來看，房企的供貨高峰會安排在四季度。另一方面，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極加大營銷力度。更多持貨觀望的房企將選擇以價換量，通過降價促銷搶收業績、加速項目去化。

        事實上，據58安居客房產研究院監測數據，目前已經有10余個品牌房企在打折促銷，預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現。(中新經緯APP)

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